Münchner Nordosten

Es ist ein Projekt für die 2030er Jahre: der neue Stadtteil östlich von Daglfing und Englschalking. Geplant ist etwas ganz Besonderes, ein Zukunftsquartier.

Die Visualisierung zeigt Spaziergänger, die an einer Seepromenade im neuen Münchner Nordosten flanieren. Im Hintergrund sind Wohnhäuser zu sehen.
Information

Info-Veranstaltung mit Workshops am 20. April 2024

Save the date: Am 20. April 2024 steht wieder eine Informationsveranstaltung zu den Planungen im Münchner Nordosten an. Sie soll ab 9.30 Uhr in der Grundschule an der Ruth-Drexel-Straße (Prinz-Eugen-Park) stattfinden. Weitere Details werden rechtzeitig an dieser Stelle bekanntgegeben.

Der neue Stadtteil

Städtisch, lebendig, klimaneutral, bezahlbar und mit zahlreichen Freizeitangeboten und Grünflächen: Das sind die Ziele für den neuen Stadtteil im Münchner Nordosten. Auf einer Fläche von etwa 600 Hektar entsteht zwischen Daglfing, Englschalking und Johanneskirchen ab den 2030er Jahren ein komplett neues Stadtquartier für bis zu 30.000 Menschen. Neben Freiham zählt der Nordosten zu den wichtigsten strategischen Vorhaben der Stadtentwicklung in München. Je nach Nutzungsdichte können dort 3.600 bis 11.500 Wohnungen entstehen und so den angespannten Wohnungsmarkt entlasten. Auf mindestens der Hälfte der Flächen soll jedoch auch dauerhaft Raum für bestehende Nutzungen wie Landwirtschaft und Pferdesport sowie für den Erhalt der wertvollen Landschaftselemente freigehalten werden.

Geplant ist der zukunftsorientierte Stadtteil mit anspruchsvoller Architektur, viel Grün, einem neuen Badesee und viel Platz für Radfahrer*innen und Fußgänger*innen. Ein Stadtteil der kurzen Wege mit einer guten Mischung aus Wohnen und Arbeiten. Mit Spielplätzen, Kindertagesstätten, Schulen, einem Kulturzentrum und Jugendtreffs. Mit Läden direkt vor der Haustüre und einer guten Anbindung mit Bus, Bahn und Tram an die Innenstadt.

Grundlage der weiteren Planungen ist der Entwurf des Düsseldorfer Büros rheinflügel severin gemeinsam mit bbz Landschaftsarchitekten aus Berlin. Sie hatten 2020 den städtebaulichen Ideenwettbewerb gewonnen.

Oberbürgermeister Dieter Reiter

Oberbürgermeister Dieter Reiter
LHM

Wir brauchen dringend neue, bezahlbare Wohnungen, um Druck aus dem Münchner Wohnungsmarkt nehmen zu können. Gleichzeitig gibt es nicht mehr viele Flächen, die wir in größerem Zusammenhang bebauen können. Deshalb ist es wichtig, die vorhandenen Potentiale zu nutzen - in einem guten Miteinander von Wohnen, Arbeiten, Natur, Landwirtschaft und moderner, umweltbewusster Verkehrsinfrastruktur.

Stadtbaurätin Prof. Dr. (Univ. Florenz) Elisabeth Merk

Stadtbaurätin Elisabeth Merk
Michael Nagy / LHM

Neben der Schaffung von mehr bezahlbarem Wohnraum ist mir auch ein verantwortungsbewusster Umgang mit der Ressource Boden wichtig. Daher ist eine integrierte Gesamtbetrachtung des Landschaftsraums unabdingbar.

Der Planungsprozess

Diskutierende Menschen vor Pinnwänden
LHM
2024 können sich die Münchner*innen wieder in den Planungsprozess einbringen.

Aufbauend auf ersten Untersuchungen und Öffentlichkeitsbeteiligungen lobte die Stadt 2019 einen städtebaulichen und landschaftsplanerischen Ideenwettbewerb aus. Diesen Wettbewerb gewann das Düsseldorfer Büro rheinflügel severin gemeinsam mit bbz Landschaftsarchitekten aus Berlin.

Ihr Entwurf sieht großzügige Grünbänder sowohl in Ost-West- als auch in Nord-Süd-Richtung vor sowie zahlreiche weitere Grünflächen. Gebaut werden kann in etwa acht Abschnitten, die je nach Bedarf nacheinander beziehungsweise teilweise auch gleichzeitig entstehen können. Nach Bedarf bedeutet auch: Sollten weniger Wohnungen benötigt werden, können einzelne Bereiche entfallen oder auf später verschoben werden.

„Dieser Entwurf lässt nicht nur ein attraktives urbanes Ensemble erwarten, sondern ermöglicht wegen seines geringen Flächenverbrauchs auch sehr großzügige Grün- und Erholungsflächen“, sagt Stadtbaurätin Prof. Dr. (Univ. Florenz) Elisabeth Merk. Denn München benötigt beides: bezahlbare Wohnungen, damit der Mietmarkt entlastet wird und möglichst viel Natur – damit sich die Bewohner*innen erholen können und Umwelt- sowie Klimaschutz vorankommen.

Der Stadtrat hat am 27. April 2022 beschlossen, den Siegerentwurf zur Grundlage des weiteren Vorgehens zu machen.

Anhand dieser Planungen werden seit 2022 verschiedene Planungsgutachten erstellt, die in ein integriertes Strukturkonzept, dem so genannten Leitplankenplan, zusammengeführt werden. Parallel dazu erarbeitet die Stadt Verfahrensgrundsätze zum rechtlichen Vorgehen und spricht mit den Grundstückseigentümer*innen.

Auch der Austausch mit den Bürger*innen ist der Stadt ein wichtiges Anliegen. So sollen 2024 die Beteiligungsmöglichkeiten fortgeführt werden.

Der Stadtrat begleitet diesen Prozess kontinuierlich und sichert ihn mittels Beschlüsse ab.

Charakteristik des neuen Stadtteils

Entwurfsplan von Rheinflügel Severin für die Variante mit 30.000 Einwohner*innen
rheinflügel severin / bbz landschaftsarchitekten
Übersichtsplan für die Variante mit 30.000 Einwohner*innen

Die vielen Grünflächen sind deshalb möglich, weil kompakt und dicht gebaut werden soll. Daher kommt der Qualität der Grünflächen eine hohe Bedeutung zu. Der Stadtteil wird in voraussichtlich acht Abschnitten entstehen. Im Endzustand sollen Wohnraum für 30.000 Menschen entstanden sein sowie 10.000 Arbeitsplätze, davon etwa ein Viertel in Schulen, Kindertagesstätten und sozialen Einrichtungen. Außerdem entstehen im Nordosten ein neuer Badesee sowie hochwertige Naherholungsmöglichkeiten für alle Münchner*innen.

Mobilität

U-Bahn, Tram und Bus spielen eine entscheidende Rolle bei der Erschließung des neuen Stadtteils. So ist geplant, die U-Bahnlinie U4 vom Arabellapark bis in den zentralen Teil des Nordostens zu verlängern – mit der Option, sie bis zur Messestadt Riem fortzuführen. Zusätzlich sollen zwei aus der Innenstadt kommende Trambahnstrecken ins Planungsgebiet geführt werden. Eine neue Strecke in Nord-Süd-Richtung verbindet die einzelnen Teilbereiche des neuen Nordostens untereinander. Ein ergänzendes Busnetz soll in der Anfangszeit einen Vorlaufbetrieb für Tram und U-Bahn gewährleisten.

Das Quartier soll auch von außen gut für den Radverkehr erschlossen sein, vor allem in Richtung Osten und Westen. Der Radschnellweg nach Markt Schwaben soll als zentrale Verkehrsanbindung in die Planungen integriert werden.

Autos sollen möglichst nicht durch die angrenzenden Wohnstraßen ins Viertel gelangen. Ein  Verkehrsgutachten untersucht derzeit, wie sich verhindern lässt, dass Autos von der A94 über den Hüllgraben und die Olympiareitanlage in den neuen Stadtteil gelangen und wie man die historischen Dorfkerne von Daglfing, Englschalking und Johanneskirchen sowie die Zahnbrechersiedlung vom Durchgangsverkehr freihalten kann. Zudem soll auf eine Straßenanbindung nach Osten verzichtet werden.

Infrastruktur

Es liegen bereits erste Untersuchungen vor, welche und wie viele Schulen, Kindertagesstätten, Kultur- und Senioreneinrichtungen, aber auch Grün- und Freizeitflächen sowie technische Anlagen etwa für die U-Bahn notwendig sind. Im Interesse des Klimaschutzes soll möglichst wenig Fläche verbraucht, die Planung optimiert und Synergien genutzt werden.

Grundstücke

Ein Großteil der Grundstücksflächen befindet sich im Besitz der Landeshauptstadt München. In Gesprächen mit den privaten Grundstückseigentümer*innen im Nordosten lotet die Stadt aus, wie eine gute Kooperation im beiderseitigen Interesse aussehen kann. Nicht alle Flächen werden für das neue Stadtviertel benötigt. Es ist erklärter Wille der Stadt, dass auch künftig Flächen für die Landwirtschaft und für den Pferdesport zur Verfügung stehen. Parallel werden mögliche Vertragsmodelle ausgearbeitet. Bei einer neutralen, von der Stadt eingerichteten Ombudsstelle können sich schon bald die Eigentümer*innen beraten lassen.

Gutachten

Um einen neuen Stadtteil zu planen, müssen zahlreiche Gutachten erstellt werden – denn es sollen alle wichtigen Aspekte ermittelt und berücksichtigt werden.

Beauftragte Gutachten

  • Agrarstrukturelle Untersuchungen: Was bauen die Landwirte auf ihren Flächen an, wie sind ihre Zukunftspläne?
  • Stadtklimatisches Gutachten: Wie ist die Durchlüftung im Münchner Nordosten?
  • Landschafts- und Ausgleichsflächenkonzept: Welche Flächen sollen als naturnah festgeschrieben werden, welche bieten sich als ökologische Ausgleichsflächen an?
  • Klimaneutralitätsgutachten: Was muss frühzeitig mit eingeplant werden, um ein wirklich klimaneutrales Stadtviertel zu ermöglichen? Dabei geht es um Aspekte wie Energieversorgung, Gebäudedämmung bzw. Energiestandard, Mobilität, Grünflächen und Frischluftschneisen
  • Verkehrsgutachten: Ist die im Wettbewerb vorgesehene Erschließung so umsetzbar und wo kann noch optimiert werden? Wie kann eine zukunftsfähige Mobilität im Nordosten gewährleistet werden? 
  • Zwischennutzungskonzept: Welche temporären Angebote sind möglich?

Geplante Gutachten

  • Immissionsgutachten: Wie lässt sich die Schall- und Schadstoffbelastung niedrig halten?
  • Hydrogeologische und hydrologische Gutachten: Wie schützt man das Grundwasser sowie den Hüllgraben und schafft Potenziale für nachhaltiges Management von Regenwasser (Rückhalt, Verdunstung, Versickerung, Starkregenvorsorge, Schwammstadtprinzip)?
  • Machbarkeitsstudie Badesee: Wie kann ein schöner, sauberer und ökologischer Badesee im Zentrum des neuen Stadtteils entstehen?
  • Machbarkeitsstudie Gartenschau: Wäre es sinnvoll, sich mit dem neuen Stadtteil für eine nationale (Buga) oder internationale (IGA) Gartenausstellung zu bewerben?
  • Folgefinanzierung Soziales Nutzungs- und Versorgungskonzept: Was kosten die geplanten Angebote und wie lassen sie sich finanzieren?
  • Integriertes Strukturkonzept (Leitplankenplan): Zusammenführung der Untersuchungen und Konzepte

Pläne und Visualisierungen des Siegerentwurfs

Dies ist eine Bildergalerie in einem Slider. Mit den Vor- und Zurück-Kontrollelementen kann navigiert werden. Bei Klick öffnet sich ein Modal-Dialog, um das vergrößerte Bild mit weiteren Informationen anzuzeigen.

Informieren und mitentscheiden

Menschen diskutieren an einem Tisch über die Planung.
Thomas Jakob/LHM
Mitreden und mitdiskutieren: Bürger*innenbeteiligung ist der Stadt München auch für den Münchner Nordosten ein wichtiges Anliegen.

Die Münchner*innen sollen intensiv in die Planungen einbezogen werden. Diskussionsmöglichkeiten gibt es etwa in Form von Veranstaltungen und Workshops, am Stammtisch oder bei Fahrradtouren. Um möglichst optimale Angebote für die Münchner*innen zu schaffen, hat das Referat für Stadtplanung und Bauordnung die Kommunikationsagentur urban things beauftragt. Hinzu kommt die übliche, gesetzlich festgelegte Öffentlichkeitsbeteiligung im Bebauungsplanverfahren.

Nähere Informationen zum Münchner Nordosten gibt es auch im persönlichen Gespräch unter der Telefonnummer 089/233-22851 (Montag bis Donnerstag von 9.30 bis 15 Uhr, Freitag von 9.30 bis 12.30 Uhr). Ergänzend stehen wir Ihnen nach Vereinbarung eines Termins auch außerhalb dieser Zeiten zur Verfügung.

Bitte senden Sie Ihre Terminanfrage oder Ihre Nachricht an: nordosten@muenchen.de

Außerdem können Sie unseren Newsletter  abonnieren.

Die wichtigsten Fragen und Antworten

Der Stadtrat hat sich am 27. April 2022 (nach Vorberatung im Planungsausschuss am 30. März 2022) mit dem Münchner Nordosten befasst und damit eine wichtige Weichenstellung für die weitere Entwicklung vorgenommen. Insbesondere wurde Folgendes beschlossen: (Link zur Stadtratsvorlage)

  • Das Wettbewerbsergebnis und die Empfehlung des Preisgerichts sind die Basis für die weitere Planung im Münchner Nordosten. Daher soll der erste Preis (rheinflügel severin, Düsseldorf, mit bbz Berlin) weiterverfolgt werden.
  • Der Siegerentwurf zeigt durch ein gutes Freiraumkonzept und sparsamen Grund- und Bodenverbrauch, dass Wohnungen für bis zu 30.000 Einwohner*innen sowie 10.000 Arbeitsplätze verträglich umsetzbar sind.
  • Alle weiteren Gutachten werden auf bis zu 30.000 Einwohner*innen im finalen Ausbauzustand ausgelegt – also bewusst auf die Maximalvariante, um alle möglichen Auswirkungen abschätzen zu können.
  • Die besondere Qualität des Siegerentwurfs ist, dass die Planung mehrere unterschiedliche Quartiere vorsieht, die im Rahmen eines Gesamtkonzepts schrittweise je nach Bedarf umgesetzt werden können.
  • Um in Teilabschnitten bauen zu können, haben die Planer*innen in einer Strukturskizze die Fläche in die Bereiche A bis H unterteilt. Diese Benennung nach Alphabet ist keine „Rangordnung“ und keine zeitliche Priorisierung.
  • Über alle Planungsschritte werden alle Eigentümer*innen, die Öffentlichkeit sowie die Politik kontinuierlich informiert und beteiligt.

Diesem Stadtratsbeschluss liegen folgende Annahmen zugrunde:

  • Die Attraktivität der Landeshauptstadt München als Arbeits- und Bildungsstandort mit hoher urbaner Lebensqualität wird auch in den kommenden Jahren für eine hohe Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt sorgen. Daher bedarf es einer vorausschauenden Baulandentwicklung, um insbesondere bezahlbare Wohnungen zu schaffen.
  • Die langfristigen Auswirkungen von Corona auf die Bevölkerungsentwicklung können zum derzeitigen Zeitpunkt noch nicht genau abgeschätzt werden. Die Statistiker*innen gehen aber in ihren Prognosen weiterhin davon aus, dass in den nächsten zwei Jahrzehnten rund 250.000 Menschen in München zusätzlich bezahlbaren Wohnraum benötigen werden und es auch heute schon Nachholbedarf gibt. Der Münchner Nordosten kann und muss deshalb für bezahlbaren Wohnraum einen wesentlichen Beitrag leisten, unabhängig davon, ob München etwas langsamer oder schneller als heute prognostiziert wächst.
  • Die absehbaren Veränderungen insbesondere in der Arbeitswelt, vor allem ein höherer Homeoffice-Anteil und mehr dezentrale Büroräume, sollen in jedem Fall in die weitere Planung einfließen.
  • Der verstärkte Wunsch nach attraktiven Freizeit- und Erholungsräumen nahe dem Wohnort auch aufgrund der Corona-Krise wird weiterhin berücksichtigt.

Wäre es nicht besser, stattdessen die Menschen in strukturschwachen Gegenden anzusiedeln oder vielleicht auch Eingemeindungen vorzunehmen, um mehr Fläche zur Verfügung zu haben?

  • Dass die Zahl der Einwohner*innen steigt, liegt sowohl am aktuellen Geburtenüberschuss innerhalb der Landeshauptstadt München als auch an der Attraktivität der Stadt und einem entsprechenden Zuzug.
  • In anderen Gegenden geht die Bevölkerung zurück. Es zählt zu den wichtigen Aufgaben der Bundes- und Landespolitik, gleichwertige Lebensverhältnisse und Arbeitsbedingungen zu fördern und zu sichern. Durch den regen Austausch mit den Städten und Gemeinden der Metropolregion München trägt die Landeshauptstadt München beispielsweise durch Formate wie die Regionale Wohnungsbaukonferenz und die Initiative für eine Internationale Bauausstellung dazu bei, dem starken Zuzug innerhalb der Metropolregion gemeinsam zu begegnen und somit den notwendigen (insbesondere den bezahlbaren) Wohnraum und die zugehörige Infrastruktur zu schaffen.
  • Ob es um die persönliche Familienplanung oder die Wahl des Wohnortes geht: Es zählt zu den grundlegenden Prinzipien unserer Wertegemeinschaft, dass jede volljährige Person frei darüber entscheiden darf. Innerhalb der EU herrscht Freizügigkeit.
  • In München sollen alle Bevölkerungsgruppen ihren Platz finden. Dafür wird ausreichend bezahlbarer Wohnraum im Stadtgebiet benötigt. Das ist nicht nur im Interesse einer vielfältigen und ausgewogenen Stadtgesellschaft, sondern unbedingt notwendig für das Funktionieren der Stadt, da für Beschäftigte in vielen wichtigen Berufsgruppen der freie Wohnungsmarkt zu teuer ist.
  • Eingemeindungen sind weder von den Nachbarkommunen noch von der Landeshauptstadt München gewünscht bzw. vorgesehen.

Wäre es nicht ökologisch besser, zunächst im bereits bebauten Gebiet zu verdichten? Wie passt das mit dem Klimawandel zusammen?

  • In den vergangenen Jahrzehnten wurden zahlreiche innerstädtische Quartiere neu gebaut (z.B. auf ehemaligen Kasernen-, Bahn- oder anderen Konversionsflächen). Die Neustrukturierung bereits versiegelter Flächen wird auch weiterhin priorisiert. Dennoch wird dies den enorm großen Wohnraumbedarf in München nicht decken können. Daher wird es zukünftig notwendig sein, auch an einigen Stellen bislang unbebaute Flächen für neue Siedlungsentwicklungen auszuweisen. Dies jedoch nur unter hohen Anforderungen an die Nachhaltigkeit, den Umweltschutz und den sorgsamen Umgang mit Grund und Boden.
  • Kein Ansatz kann es hingegen sein, bestehende Siedlungsgebiete und insbesondere die Münchner Gartenstädte so intensiv nachzuverdichten, dass ihre städtebauliche und freiräumliche Qualität sowie ihre ökologischen Funktionen nicht mehr gewährleistet werden können. Dies würde die heute dort lebenden Menschen deutlich höher belasten als die Aktivierung von unbebauten Flächen wie im Münchner Nordosten.
  • Der Münchner Nordosten soll als klimaneutraler Stadtteil umgesetzt werden. Besondere Bedeutung werden dabei eine klimaneutrale, nachhaltige und wirtschaftliche Energieversorgung, eine sehr hohe Energieeffizienz der Gebäude sowie ein umweltfreundliches Mobilitätskonzept haben. Der Stadtteil muss so geplant und gebaut werden, dass er die Auswirkungen des Klimawandels wie Hitze, Dürre und Starkregen berücksichtigt. Insbesondere ausreichend dimensionierten Kalt- und Frischluftschneisen sowie Grünflächen, Bäumen und Wasser kommt eine besondere Bedeutung zu.
  • Der Nordosten soll wie andere Planungsgebiete auch „Schwammstadt“ werden. Dies bedeutet, dass der Regenrückhalt insbesondere bei Starkregen eine besondere Bedeutung haben wird. Dabei können vor allem temporäre Wasserflächen in den Grün- und Freiflächen eine Rolle spielen.

  • Zu einem sozial und ökonomisch ausgewogenen Quartier gehören unterschiedliche Wohnformen. Diese „Münchner Mischung“ zählt zu den Erfolgsrezepten der Sozial- und Gesellschaftspolitik. Wie hoch der Anteil an gefördertem, preisgedämpftem und frei finanziertem Wohnungsbau auf diesen Flächen sein wird, steht noch nicht fest. Bezahlbarer Wohnraum zählt jedenfalls zu den wichtigsten Zielen der Stadtplanung und -politik. Der genaue „Wohnungsmix“ (gefördert/freifinanziert; Miete/Eigentum) wird deshalb mit Vorlage der Verfahrensgrundsätze für den Münchner Nordosten noch vom Münchner Stadtrat zu bestimmen sein. 
  • Zirka 25 Prozent der Grundstücksflächen im Untersuchungsgebiet gehören bereits aktuell der Landeshauptstadt München. Dort kann die Stadt verstärkt ihre wohnungspolitischen Ziele verfolgen, etwa besonders viele geförderte und bezahlbare Wohnungen vorsehen oder Wohnungsbaugenossenschaften gezielt fördern. Die Landeshauptstadt München schreibt dabei ihre Flächen nur im Erbbaurecht aus. Die städtischen Wohnungsbaugesellschaften GWG München und GEWOFAG spielen eine zentrale Rolle beim Bau geförderter und bezahlbarer Wohnungen und garantieren deren langfristigen Erhalt.
  • Um auch auf den Flächen der privaten Eigentümer*innen ausreichend bezahlbare Wohnungen zu ermöglichen, soll es vertragliche Regelungen geben. Darüber hinaus können diese die finanzielle Beteiligung an sozialer, verkehrlicher und grüner Infrastruktur beinhalten.
  • Die genaue Höhe der Kaltmieten lässt sich noch nicht voraussagen. Sie richtet sich nach den zum Zeitpunkt der Fertigstellung der Wohnungen geltenden Vorgaben für die jeweiligen Wohnungstypen (gefördert/preisgedämpft/frei finanziert).

Und werden sie überhaupt benötigt? Arbeitsplätze lösen doch auch wieder Wohnraumbedarf aus.

  • Für neue Wohngebiete benötigt man u.a. neue soziale und kulturelle Einrichtungen wie Schulen, Kindertagesstätten, Jugendzentren, Pflegeeinrichtungen, Ärzte, Feuerwehr, Polizei oder Kultur-Bürgerhäuser. Allein das Personal dafür macht einen nennenswerten Anteil an den (im Endausbau prognostizierten) 10.000 Arbeitsplätzen aus.
  • Ein weiterer Teil der Arbeitsplätze wird für weitere wohnortnahe Einrichtungen wie beispielsweise Supermärkte, Drogerien, Cafés, Restaurants oder medizinische Einrichtungen benötigt. Davon profitieren nicht nur die neuen Wohnquartiere, sondern auch die bestehenden Stadtviertel in der Umgebung.
  • Nur ein kleiner Teil der Arbeitsplätze ist in Büros oder auf klassischen Gewerbeflächen eingeplant. Dies ist wegen der guten Verkehrsanbindung (v.a. ÖPNV) sinnvoll und soll wohnortnah die Nachfrage an lokalen Arbeitsstätten bedienen.

Und wäre es nicht besser, sich an der ländlichen Bebauung der Umlandgemeinden zu orientieren?

  • Angestrebt wird ein lebendiges Stadtquartier mit Straßen und Plätzen mit hoher Aufenthaltsqualität, belebten Erdgeschossflächen sowie Wohnformen für unterschiedliche Zielgruppen. Die im Entwurf des 1. Preisträgers vorgeschlagene bauliche Dichte ermöglicht, dass gleichzeitig zahlreiche Wohnungen entstehen und ein großer Teil der Landschaft erhalten bleiben kann.
  • Wie hoch die Gebäude ausfallen, wird erst bei der Planung der einzelnen Teilabschnitte festgelegt. Der erste Preis sieht ein kompaktes Stadtquartier im Zentrum des neuen Stadtteils vor.

  • In einem Klimaneutralitätsgutachten soll aufgezeigt werden, welche Maßnahmen für einen klimaneutralen Stadtteil erforderlich sind. Dafür werden geeignete Konzepte insbesondere zur Energieversorgung, zur Mobilität, zu Grün- und Wasserflächen, zu Bauweisen und zur Versorgung unter Betrachtung des kompletten Lebenszyklus eines neuen Stadtteils entwickelt werden.
  • Folgende Zielwerte gibt die Stadt München vor: Statt derzeit 5,9 Tonnen CO2-Äquivalente sollen bis 2035 nur noch 0,3 Tonnen pro Kopf und Jahr anfallen. Das hat der Stadtrat im Dezember 2019 beschlossen.
  • Wie viel CO2 durch eine Bebauung freigesetzt wird, ist von vielen Faktoren (u.a. Bauweise, Materialität, Energieträger) abhängig. Anhand unterschiedlicher Szenarien sollen geeignete Berechnungsmethoden und Vorgaben ermittelt werden, mit denen eine klimaneutrale Entwicklung sichergestellt werden kann. 

  • Auch die umliegenden Stadtviertel sollen aufgewertet und verbessert werden. Bereits jetzt ist absehbar, dass diese Gebiete etwa von neuen Schulen oder einer besseren Anbindung an Bus und Tram profitieren werden.
  • Die geplanten Grünzüge sollen die neuen Stadtteile mit den bestehenden verbinden und gleichzeitig einen gewissen Abstand zwischen Bestand und neuen Quartieren bilden. Details werden im weiteren Planungsprozess ausgearbeitet.
  • Das Hofgut Riem kann auf Grundlage des vorliegenden Konzeptes erhalten bleiben.

  • Der für den Münchner Nordosten identitätsstiftende Pferdesport soll auch im weiteren Verfahren berücksichtigt und zu einem gewissen Teil erhalten werden.
  • Der Siegerentwurf sieht im Bereich der Trabrennbahn in Daglfing eine Erweiterung der bestehenden Siedlungsflächen und den Ausbau der Grünverbindung in Ost-West-Richtung vor.
  • Bei den Flächen des Münchner Rennvereins (Galopprennbahn und Trainingsbahn) hat sich der Stadtrat gegen eine Bebauung ausgesprochen.
  • Für den Bereich der Olympiareitanlage hat der Stadtrat beschlossen, die tatsächlich für die Reitanlage genutzten Flächen einschließlich des alten Baumbestands und der ökologisch hochwertigen Flächen als Sport- und Freiflächen zu erhalten und weiterzuentwickeln.

  • Ein funktionierendes Stadtquartier benötigt gleichzeitig eine gute Verkehrsanbindung (öffentliche Verkehrsmittel, Auto, Fahrrad sowie zu Fuß), eine technische (Energie, Wärme, Wasser, Abwasser, Entsorgung) sowie eine soziale, kulturelle und grün-blaue Infrastruktur. All dies gilt es eng aufeinander abzustimmen, damit alles rechtzeitig vorhanden ist. Aktuell ist die Infrastrukturplanung noch in einer groben Konzeptionsphase.
  • Im Nordosten werden nicht sofort 30.000 Menschen wohnen. Der Zuzug erfolgt schrittweise in einem Zeitraum von rund zwei Jahrzehnten. Dementsprechend ist der Ausbau der Infrastruktur schrittweise zu planen.

  • Ab Mitte der 2020er Jahre könnte die Bauleitplanung für die ersten Teilabschnitte starten. In der ersten Hälfte der 2030er Jahre könnte voraussichtlich mit dem Bau der Infrastruktur und der ersten Gebäude begonnen werden.
  • Der Bau eines neuen Stadtteils ist eine umfangreiche und langfristige Aufgabe, die einschließlich der laufenden Voruntersuchungen, der Erstellung und dem Beschluss von Bebauungsplänen und der eigentlichen Bauphase mehrere Jahrzehnte in Anspruch nimmt.
  • Zunächst klärt die Landeshauptstadt München in sogenannten vorbereitenden Untersuchungen die Rahmenbedingungen. Diese werden nach Beschluss durch den Stadtrat weiter konkretisiert - vor allem mit dem Ziel, eine Realisierung in Teilabschnitten vorzubereiten.
  • Hierzu soll zunächst die Ausschreibung und Vergabe von Fachgutachten, insbesondere für Verkehr, Immissionen (u.a. Schall, Lufthygiene), Klimaschutz, Natur und Landschaft wie ökologische Ausgleichsflächen, Stadtklima, Hydrologie und Agrarstruktur erfolgen. Erst wenn sichergestellt ist, dass die Maßnahme umsetzbar ist, die Mitwirkung der Eigentümer*innen und das Rechtsverfahren (städtebauliche Verträge oder SEM) geklärt sind, kann mit der Bauleitplanung begonnen werden.

  • Die Entwicklung eines derart großen Gebietes ist ein komplexer Planungs- und Beteiligungsprozess. Seit Jahren finden intensive Beteiligungsphasen statt, insbesondere mit Anwohner*innen, Stadtgesellschaft und unterschiedlichen Interessensgruppen. Die Vertretungen der Interessen vor Ort – die Bezirksausschüsse 13 und 15 – sind eng eingebunden. Diese Formate fanden zuletzt im Zusammenhang mit dem Wettbewerb statt und gehören auch künftig zum Planungsprozess, über dessen Verlauf kontinuierlich informiert wird.
  • Auch die nächsten Schritte werden von einer breiten Beteiligung der Bevölkerung begleitet werden
  • Die Grundstückseigentümer*innen bilden eine besonders wichtige Akteursgruppe. Ihnen werden in allen Phasen des Projektes ergänzende Veranstaltungen angeboten, in denen auch die rechtlichen Rahmenbedingungen Thema sein werden. Nach und nach kommen zahlreiche Einzelgespräche hinzu, die immer mehr intensiviert werden. Zusätzlich wird geprüft, wie die Eigentümer*innen noch besser in den Planungsprozess eingebunden werden können.
  • Die Bezirksausschüsse 13 und 15 als gewählte Vertreter*innen werden weiterhin intensiv zum aktuellen Planungstand und -prozess als „Sachverständige vor Ort“ eingebunden. Die finalen Entscheidungen über die Planungen trifft der Stadtrat.
  • Im Sommer 2021 fand für die Nachbargemeinden eine eigene Informationsveranstaltung statt. Der Austausch wird auch hier kontinuierlich fortgeführt.
  • Der persönliche und unbürokratische Austausch vor Ort mit Anwohner*innen und weiteren Menschen mit direktem Bezug zum Nordosten soll weiter intensiviert werden. Es sollen künftig gemeinsame Spaziergänge und Radtouren durch das Gebiet angeboten werden, das Format des „Stammtischs“ wird wieder aufgenommen. Ort und Zeit werden rechtzeitig veröffentlicht.
  • Durch Formate im gesamtstädtischen Kontext sollen mögliche künftige Bewohner*innen und die breite Öffentlichkeit angesprochen und eingeladen werden, am Planungsprozess mitzuwirken.
  • Für persönliche Gespräche steht das zuständige Planungsteam des Referats für Stadtplanung und Bauordnung unter Tel. 089/233-22851 zur Verfügung (Montag bis Donnerstag von 9.30 bis 15 Uhr und Freitag von 9.30 bis 12.30 Uhr). Ergänzend  steht Ihnen das Team nach Vereinbarung eines Termins auch außerhalb dieser Zeiten zur Verfügung. Bitte senden Sie Ihre Terminanfrage oder Nachricht an nordosten@muenchen.de.

 

Die wichtigsten Fragen und Antworten - Natur und Umwelt

Werden die Anregungen von Bund Naturschutz und Landesbund für Vogelschutz berücksichtigt?

  • Die Verwaltung hat 2018 Untersuchungen zu Tieren und Pflanzen und deren Lebensräumen im Münchner Nordosten durchführen lassen.
  • Den Teilnehmer*innen des Ideenwettbewerbs lagen eine umfassende Bestandsaufnahme (Landschaft, Siedlung, Verkehr) wie auch das Gutachten von Bund Naturschutz und Landesbund für Vogelschutz vor. Der Entwurf des ersten Preisträgers greift wesentliche Forderungen aus diesen Gutachten auf. So werden z.B. die wichtigen Biotopverbundachsen entlang des alten Bahndamms und am Hüllgraben erhalten und verbessert. Der Hüllgraben soll weiter renaturiert werden. Diese Flächen sollen auch Teil des Konzepts für ökologische Ausgleichsflächen werden – davon profitieren auch geschützte Tierarten. Eine Bebauung ist dann explizit ausgeschlossen.
  • Der Bestand an Tieren und Pflanzen wird in den weiteren Planungsschritten weiter untersucht – als Vertiefung der bereits vorliegenden Gutachten. Seltene und gefährdete Arten genießen gesetzlichen Schutz. Die nach Naturschutzrecht erforderlichen Maßnahmen werden entsprechend festgelegt und durchgeführt werden.

Und wie passt der Kiesabbau zu diesem geplanten Landschaftsschutzgebiet nördlich des ehemaligen Bahndamms?

  • Im Siegerentwurf sind umfangreiche Grün- und Freiflächen für den Münchner Nordosten vorgesehen. Sie dienen der Freizeit und Erholung – was bislang im Gebiet nur in geringem Umfang möglich ist, weshalb sich die Menschen insbesondere auf den Bereich rund um den Hüllgraben konzentrieren. Zusätzliche neue Freiraum-Angebote sollen die schützenswerten Flächen wie das geplante Landschaftsschutzgebiet entlasten.
  • Der Regionalplan weist einen Teil des Untersuchungsgebietes als Vorbehaltsgebiet für Kiesabbau und zugleich als landschaftliches Vorbehaltsgebiet aus. Kiesabbau und Landschaftsschutz sind also gleichwertige regionalplanerische Ziele. Sie schließen sich gegenseitig nicht aus. Jeder Kiesabbau benötigt eine Genehmigung. Kiesgruben müssen nach dem Ende des Abbaus und möglicherweise nach der Wiederverfüllung renaturiert werden. Während des Abbaubetriebes stehen die betroffenen Flächen nicht für andere Nutzungen zur Verfügung. Je nach vorhandenen Verkehrswegen können vor allem Transportfahrten störend für den Erholungsverkehr in der Umgebung sein. Für die Artenvielfalt der Tier- und Pflanzenwelt haben Abbauflächen und Abbaubetriebe meistens auch positive Wirkungen. In einem Landschaftsschutzgebiet können Abbauunternehmen verpflichtet werden, den Kiesabbau in Übereinstimmung mit den Zielen und Bestimmungen des Schutzgebietes zu gestalten.

  • Der Siegerentwurf basiert auf den Ergebnissen eines ersten stadtklimatischen Gutachtens. Neben kompakten Baufeldern ist eine großzügige Ausstattung mit Freiflächen vorgesehen. Sie dienen dem Stadtklima, dem Natur- und Artenschutz sowie der Erholung. So werden die Grünzüge Denninger Anger und Salzsenderweg/Fideliopark in Richtung Osten bis zum Stadtrand weitergeführt. Gleiches gilt für den von Riem gen Norden verlaufenden Grünzug.
  • Mit einem ergänzenden stadtklimatischen Gutachten wird geprüft, ob diese Grünbereiche die Funktion als Luftaustausch- und Kaltluftleitbahnen ausreichend erfüllen. Bei Bedarf wird die Planung angepasst.
  • Öffentliche und private Grünflächen sowie Ausgleichsflächen innerhalb des Planungsumgriffs werden im Bebauungsplan verbindlich festgesetzt und damit dauerhaft gesichert.

  • Als Siedlungsgebiet werden teilweise jetzt noch landwirtschaftlich genutzte Flächen zwischen Daglfing, Zahnbrecher-Siedlung und Johanneskirchen in Anspruch genommen. Als verbindendes Element sind neue grüne Erholungsräume geplant, die besonders attraktiv gestaltet werden und allen Münchner*innen zur Verfügung stehen.
  • Östlich des Hüllgrabens und vor allem nordöstlich des Lebermoosweges im geplanten Landschaftsschutzgebiet „Im Moosgrund“ sollen keine Eingriffe durch eine Siedlungsentwicklung erfolgen. Dort sollen Ausgleichsflächen entstehen, die den Naturraum aufwerten und die Qualität der Landschaft verbessern

  • Der Badesee wurde auf vielfachen Wunsch der Bürger*innen und des Stadtrats in den Ideenwettbewerb aufgenommen. Im Siegerentwurf liegt er am Übergang zwischen neuer Siedlung und Landschaft. Die Uferbereiche sollen unterschiedlich gestaltet werden. Im Norden beispielsweise ist eine Liegewiese geplant – mit direktem Anschluss an einen großzügigen Grünzug. Dort gibt es ausreichend Raum für Sport und Erholung sowie Fuß- und Radwegverbindungen zum See.
  • Für die Wasserqualität ist es wichtig, dass der Badesee ausreichend groß und tief ist. Ein gewisser Eutrophierungseffekt („Düngung“) ist früher oder später unvermeidlich und bei den bestehenden Badeseen in München bisher unbedenklich. Die Wasserqualität wird, insbesondere in der Badesaison, regelmäßig kontrolliert. Am ebenfalls künstlich angelegten Riemer See wurde beispielsweise eine Röhrichtzone als „Pflanzenkläranlage“ vorgesehen.
  • Wie der See konkret ausgebildet wird, ist Thema eines Gutachtens.

Und was passiert mit der Kleingartenanlage NO 002?

  • Das Freizeit- bzw. Aktivitätenband ist eine Grün- und Freifläche, die diagonal durch den neuen Stadtteil verlaufen soll und ihn direkt mit den bestehenden Siedlungen der Nachbarschaft verbindet. Es bietet Raum für Sport (z. B. Bezirkssportanlagen) und dient der Naherholung sowie als Treffpunkt (Abenteuerspielplatz, Krautgärten, Kleingartenanlagen). Gleichzeitig sorgen die Freiflächen für Abstand zwischen alten und neuen Siedlungsgebieten.
  • Die Kleingartenanlage soll nach Möglichkeit in die Planung integriert werden oder aber an anderer Stelle eine Ersatzfläche bekommen.

  • Im Planungsgebiet gibt es schon heute viele Messstellen. Daher sind die hohen Grundwasserstände insbesondere im nördlichen Teil bekannt. Für die nächste Planungsphase ist ein hydrogeologisches Gutachten vorgesehen. Es dient als Grundlage, um eine Absenkung oder das Aufstauen des Grundwassers zu vermeiden und – soweit notwendig – geeignete Maßnahmen zu ergreifen.

Sollte nicht der regionale Öko-Anbau gefördert werden?

  • Die Ressource Boden ist im Stadtgebiet von München knapp. Landwirtschaft und Wohnungsbau sowie Erholung, Freizeit und Sport konkurrieren um Flächen. Im Planungsverfahren wird vor allem im Interesse der Landwirt*innen nach Lösungen gesucht. Eine Agrarstrukturuntersuchung, die die aktuelle Situation und die Perspektiven der landwirtschaftlichen Betriebe erfassen soll, ist eine wichtige Grundlage hierfür. Klares Ziel ist: Wer Landwirt*in bleiben möchte, soll dies auch zukünftig bleiben können. Tausch- und Verlagerungsangebote werden Teil der Umsetzungsstrategie.
  • Die Stadt begrüßt und unterstützt Initiativen nachhaltiger und regionaler Landwirtschaft und tritt für die Erhöhung des Anteils an ökologischer Bewirtschaftung sowie eine bessere Vermarktung (z.B. Direktvertrieb vor Ort) ein. Dafür gibt es diverse Förderprogramme und Gesprächsrunden.

Die wichtigsten Fragen und Antworten - Mobilität

Ist das Konzept eines autoarmen Stadtteils überhaupt realistisch?

  • Die Erschließung hat für die Planungen eine große Bedeutung. Es wird ein umfangreiches Gutachten mit Mobilitätskonzept für einen Stadtteil erstellt, in dem ohne Nachteile für die persönliche Mobilität aufs Auto verzichtet werden kann.
  • Im Norden soll eine neue Anbindung an die Kreisstraße M3 erfolgen. Für die südliche Erschließung sieht der Siegerentwurf des Wettbewerbs eine Erschließung über Bestandsstraßen in Daglfing vor. Dieser Ansatz und die damit verbundene Belastung für die Anwohner*innen werden von der Stadt allerdings kritisch gesehen.
  • Die Erschließung im Süden wird deshalb ein wichtiger Bestandteil des jetzt anstehenden Verkehrsgutachtens sein. Geplant ist eine Variantenuntersuchung. Es gibt bereits einen ersten alternativen Vorschlag, der nicht über Bestandsstraßen führt. Dieser ist dem Verkehrsgutachten von 2019 zu entnehmen, das Sie hier abrufen können.
  • Der Stadtrat hat beschlossen, dass im Verkehrsgutachten untersucht werden soll, wie eine Südostanbindung an die A94 für den Autoverkehr über den Hüllgraben und die Flächen der Olympiareitanlage möglichst vermieden werden und wie der Durchgangsverkehr von den historischen Dorfkernen von Daglfing, Englschalking und Johanneskirchen sowie von der Zahnbrechersiedlung ferngehalten werden kann.
  • Die Stadtratsmehrheit hat sich zur Mobilitätswende bekannt. Ziel ist es, eine Stadt der kurzen Wege mit optimaler ÖPNV-Anbindung zu schaffen. Geplant sind „autoarme“ Gebiete - Autoverkehr z.B. für Lieferdienste oder Krankentransporte sowie private Fahrten für Menschen mit Gehbehinderung müssen weiterhin möglich sein. Der Kfz-Anteil soll aber möglichst gering gehalten werden. Eine Optimierung des Lieferverkehrs, z.B. durch kleinere (Elektro)-Fahrzeuge, wird konzipiert. In Teilbereichen sind ggf. auch „autofreie“ Gebiete möglich.
  • Weitere Basis des Verkehrsgutachtens ist der Verzicht auf eine Straßenverbindung für den motorisierten Individualverkehr nach Osten. Alle Ortskerne sollen weiterhin gut miteinander verbunden sein, und gleichzeitig soll der Kfz-Durchgangsverkehr von Nord nach Süd durch geeignete Maßnahmen unterbunden werden. Sogenannte Mobilitätshubs im Norden und im Süden sollen einen Umstieg auf Rad, Leihrad und den ÖPNV unterstützen.

  • Das Verkehrsgutachten schlägt Hauptkorridore für den Radverkehr vor. Details über Ausbaustandard und genaue Streckenführung werden noch untersucht. Die Erstellung eines übergeordneten Radverkehrskonzepts ist Teil des Verkehrsgutachtens.
  • Auch hier hat der Stadtrat wichtige Maßgaben beschlossen: Wichtig für die neuen Quartiere sind gute Radverbindungen, insbesondere eine gute Anbindung nach Westen und Osten. Daher soll das Vorhaben des Radschnellwegs nach Markt Schwaben als zentrale Verkehrsanbindung in die Planung integriert werden.

  • Die ÖPNV-Erschließung wird ebenfalls mit dem Verkehrsgutachten überprüft. Ziel ist es, dass mit dem Einzug der ersten Bewohner*innen ein attraktives ÖPNV-Angebot vorhanden ist. Dies wird anfangs - bis zum endgültigen Ausbau der geplanten Trambahnen und der U-Bahn - durch eine sukzessiv wachsende Busanbindung geschehen.
  • Geplant ist die Verlängerung der U4 vom Arabellapark kommend über Englschalking bis ins Planungsgebiet. Für eine Weiterführung der Strecke sollen Korridore nach Osten in die Nachbargemeinden (Aschheim) sowie nach Südosten Richtung Messe offengehalten werden. Die Zielsetzungen wurden bereits in den Nahverkehrsplan aufgenommen.
  • Zudem ist eine Straßenbahn sowohl von Süden als auch von Norden her geplant. Im nächsten Schritt sollen hierfür unterschiedliche Trassenvarianten untersucht werden.  Alle Nahverkehrsplanungen werden mit den angrenzenden Nachbargemeinden abgestimmt.

  • Große Schienenprojekte werden im Bundesverkehrswegeplan (BVWP) festgelegt und von der Deutschen Bahn im Auftrag des Bundes umgesetzt. Der BVWP sieht in Zusammenhang mit dem Zulauf zum Brenner-Basistunnel vor, dass im Bahnknoten München die Trasse Daglfing-Johanneskirchen viergleisig ausgebaut wird, um für den Güterverkehr neue Kapazitäten zu schaffen (Trennung S-Bahn und Güterverkehr). Auch die Landeshauptstadt München hält eine Verlagerung des Güterverkehrs auf die Schiene grundsätzlich für richtig. Dennoch muss es Ziel sein, den Bahnknoten München vom überregionalen Güterverkehr zu entlasten. Die Stadt hält daher einen vollständigen und leistungsfähigen Ausbau der Umfahrungsstrecke Regensburg – Mühldorf – Rosenheim für notwendig.
  • Die Landeshauptstadt München fordert seit vielen Jahren den viergleisigen Ausbau mit einem Tunnel. Nur durch einen Ausbau in Tunnellage sind die Anwohner*innen bestmöglich vor Lärm geschützt. Zudem soll keine Schneise zwischen den bestehenden Stadtvierteln und den neuen Stadtquartieren im Nordosten entstehen – Einrichtungen wie Schulen, Geschäfte oder Grünanlagen sollen für alle gut erreichbar sein. Die Verknüpfung neuer und bestehender Grünflächen schafft einen erheblichen Mehrwert.
  • Derzeit findet die Fein-Variantenuntersuchung durch die Deutsche Bahn statt, die sowohl die oberirdische als auch die Tunnellösung untersucht. Die Untersuchung für die Tunnelvariante wird von der Landeshauptstadt München bezuschusst und soll nach Angaben der Deutschen Bahn im ersten Halbjahr 2023 abgeschlossen sein.

  • Nach Abschluss der Feinvarianten-Untersuchung müssen weitere Gespräche über die zusätzlichen Kosten für die Umsetzung eines Tunnels geführt werden.
  • Die Landeshauptstadt München hat bereits mehrfach bekräftigt, dass der Ausbau nur in der Tunnelvariante möglich ist und die Kosten der Bund zu tragen habe. Oberbürgermeister Dieter Reiter verhandelt mit dem Bundesministerium für Digitales und Verkehr sowie dem Bayerischen Staatsministerium für Wohnen, Bau und Verkehr, um eine faire Kostenverteilung zwischen Bund, Land und Stadt zu erwirken.

  • Ein Konzept für den Baustellenverkehr wird rechtzeitig vor der Realisierung erarbeitet. Dabei sollen insbesondere die angrenzenden Quartiere berücksichtigt werden.

Fragen und Antworten zur städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme (SEM)

Im Nordosten wird immer von der SEM gesprochen. Was ist das?

  • Eine Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme (SEM) ist ein Planungsinstrument des Baugesetzbuchs für die Entwicklung ganzer Stadtteile. Sie ermöglicht eine abgestimmte Planung und Umsetzung für ein weitläufiges Gebiet und damit eine Gesamtkonzeption „aus einem Guss“ – einschließlich der sozialen, grünen und verkehrlichen Infrastruktur.
  • Im Münchner Nordosten hat der Stadtrat bislang nur sog. Einleitungsbeschlüsse für vorbereitende Untersuchungen gefasst. Auf deren Grundlage hat die Stadtverwaltung  damit begonnen, die Voraussetzungen für die Durchführung einer SEM zu prüfen. Erst zum Abschluss dieser Untersuchungen steht fest, ob eine SEM durchgeführt wird. Die Stadt München will möglichst im Konsens mit den Eigentümer*innen planen.

Wird es Enteignungen geben?

  • Die Landeshauptstadt München hat es sich zum Ziel gesetzt, möglichst in Kooperation mit den Eigentümer*innen einen gemeinsamen Weg zur Gebietsentwicklung zu finden.
  • Hierzu werden Möglichkeiten zum Abschluss städtebaulicher Verträge oder zum Grundstücksankauf durch die Stadt als Alternative zur Durchführung einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme (SEM) geprüft. Dies ist die bevorzugte Lösung, für die Verfahrensgrundsätze entwickelt werden sollen. Die Stadt prüft auch Varianten, bei denen die Eigentümer*innen direkt an der Entwicklung der Flächen teilnehmen, ohne dass die Grundstücke verkauft werden. Derzeit werden diese drei Varianten vertieft geprüft. In Gesprächen mit den Eigentümer*innen soll eine Lösung gefunden werden, von der beide Seiten profitieren.
  • Die Landeshauptstadt München will Enteignungen unbedingt vermeiden. Enteignungen stellen für die Betroffenen schwerwiegende Grundrechtseingriffe dar, die deshalb an hohe gesetzliche Hürden geknüpft und nur gegen Entschädigung möglich sind. Nur für den Fall, dass absolut keine Einigung mit den Grundstückseigentümer*innen gefunden werden sollte, muss der Beschluss einer Entwicklungssatzung geprüft werden.

Wie ist das weitere Vorgehen?

  • Zunächst stehen Gespräche mit den Grundstückseigentümer*innen an, um herauszufinden, wie groß die Mitwirkungsbereitschaft an der Entwicklung eines neuen Stadtviertels ist. Erst dann kann der Stadtrat der Landeshauptstadt München über das Ob und Wie der Stadtentwicklung im Untersuchungsbereich entscheiden. Dies wird frühestens 2024 der Fall sein.
  • Entscheidet sich die Stadt dafür, einen förmlichen Entwicklungsbereich festzusetzen, muss nach dem Gesetz die zügige Durchführung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme innerhalb eines absehbaren Zeitraums gewährleistet sein. Was unter einem absehbaren Zeitraum zu verstehen ist, kann nicht pauschal beantwortet werden und hängt auch vom Umfang der konkreten Entwicklungsmaßnahme ab. In der Rechtsprechung wurde zum Beispiel eine Dauer von bis zu 24 Jahren nicht beanstandet. Ob die zügige Durchführbarkeit gewährleistet ist, muss zum Zeitpunkt der förmlichen Festlegung eines städtebaulichen Entwicklungsbereichs beurteilt werden.

Wie hoch ist der entwicklungsunbeeinflusste Wert eines Grundstücks?

  • Die Stadt hat aufgrund der Größe des Gebiets die entwicklungsunbeeinflussten Anfangswerte bisher noch nicht ermittelt. Nach dem Stadtratsbeschluss werden diese in den kommenden Monaten ermittelt
  • Wichtig zu wissen ist, dass der bereits unabhängig von der geplanten Entwicklung bestehende Verkehrswert der Grundstücke in die Ermittlung des Anfangswerts selbstverständlich einfließt. Einen Wertverlust aufgrund des Einleitungsbeschlusses oder der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme muss daher niemand befürchten.

Können Grundstücke jetzt noch an Private weiterverkauft werden? Was müssen Käufer*innen beachten?

  • Ja, das ist möglich. Solange die Grundstücke noch nicht in einem vom Stadtrat förmlich festgelegten Entwicklungsbereich liegen, können Eigentümer*innen im Rahmen der üblicherweise geltenden Regeln über ihre Flächen frei verfügen, zum Beispiel sie an Private verkaufen, verpachten oder beleihen. Die Stadt ist aber ebenso jetzt schon gerne bereit, Grundstücke zu kaufen. Zuständig für Verkaufsgespräche ist die Akquisestelle des Kommunalreferats. Die Ansprechpartner*innen finden Sie am Ende der FAQs.
  • Zur Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung hat die Stadt für den Bereich der vorbereitenden Untersuchungen allerdings eine Vorkaufssatzung erlassen und prüft nach Abschluss jedes Kaufvertrags zwischen Privaten im Einzelfall die Ausübung des Vorkaufsrechts. Nähere Informationen finden Sie hier.
  • Im Falle der Durchführung einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme, d.h. im Entwicklungsbereich nach Erlass der sog. Entwicklungssatzung, darf die Stadt Grundstücke für den entwicklungsunbeeinflussten Wert (auch sogenannten “Anfangswert“) erwerben.
  • Wir bitten um Verständnis, dass weder das Referat für Stadtplanung und Bauordnung noch das Kommunalreferat eine Beratung geben kann, ob ein Grundstückskauf wirtschaftlich sinnvoll ist und welcher konkrete Preis angemessen wäre.

Müssen Grundstücke im Entwicklungsbereich an die Stadt verkauft werden?

  • Zu einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme kommt es nur, wenn andere Lösungen, zum Beispiel der Abschluss von städtebaulichen Verträgen, nicht möglich waren. Dann sieht der gesetzliche Regelfall vor, dass Eigentümer*innen ihre Grundstücksflächen an die Stadt veräußern. Die Stadt soll nach dem Gesetz bei einer förmlich festgelegten städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme grundsätzlich sämtliche Grundstücke erwerben. Wichtig ist, dass ein Erwerb durch die Stadt dann nur zum entwicklungsunbeeinflussten Wert (auch Anfangwert genannt) erfolgen darf.

Das Gesetz sieht jedoch vor allem die zwei folgenden Ausnahmen von der grundsätzlichen Erwerbspflicht der Stadt vor:  

  • Ein Grundstück liegt zwar im Entwicklungsbereich, wird aber in völligem Einklang mit den Zielsetzungen der Stadt genutzt (z.B. weil die aktuelle bauliche Nutzung mit der geplanten Nutzung übereinstimmt oder weil es sich um ein bereits per Gesetz ausreichend geschütztes zu erhaltendes Biotop handelt). Dann ist ein Erwerb durch die Stadt vielleicht gar nicht nötig.
  • Der/die jeweilige Eigentümer*in ist bereit und in der Lage, das Grundstück im Einklang mit den Zielsetzungen der Stadt binnen angemessener Frist zu nutzen. Dann besteht die Möglichkeit, mit der Stadt einen Vertrag abzuschließen, in dem sich der/die Eigentümer*in zur entsprechenden Nutzung verpflichtet.

In Fällen, in denen die Stadt vom Grunderwerb absieht, kann sich die Verpflichtung zur Zahlung des Ausgleichsbetrags zur Finanzierung der Gesamtmaßnahme an die Stadt ergeben. Der Ausgleichsbetrag entspricht der durch die Entwicklungsmaßnahme bedingten Erhöhung des Bodenwerts des Grundstücks. Ob eine Ausnahme in Betracht kommt, entscheidet sich erst relativ spät im Planungsprozess. Vorher müssen die städtischen Planungen durch Stadtratsbeschluss so konkret sein, dass die künftige Nutzung des Grundstücks zuverlässig ablesbar ist.

Können Grundstücke noch nach Erlass einer Entwicklungssatzung privat weiterverkauft werden?

  • Ja, das ist möglich. Beim Verkauf an einen Privaten ist allerdings meist eine Genehmigung durch die Stadt erforderlich. Kaufverträge, die ohne eine erforderliche Genehmigung geschlossen wurden, sind bis zur Genehmigungserteilung schwebend unwirksam. Die Stadt darf die Genehmigung insbesondere dann versagen, wenn der vereinbarte Kaufpreis über dem entwicklungsunbeeinflussten Wert liegt (sogenannte Preislimitierung) oder der Verkauf des Grundstücks der Durchführung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme auf andere Art und Weise zuwiderlaufen würde.
  • Allerdings steht der Stadt im förmlich festgelegten Entwicklungsbereich auch ein gesetzliches Vorkaufsrecht zu. Die Stadt prüft deshalb nach Abschluss jedes Kaufvertrags zwischen Privaten im Einzelfall die Ausübung des Vorkaufsrechts. Nähere Informationen finden Sie hier.

Was macht die Stadt mit den Grundstücken?

  • Der Grundstückserwerb der Stadt darf nur erfolgen, um die angestrebte Entwicklung zu erreichen.
  • Im Rahmen der Durchführung einer SEM muss die Stadt nach Neuordnung und Erschließung der Grundstücke, die nicht für öffentliche Zwecke oder als Austausch- bzw. Entschädigungsland benötigt werden, zum sog. Endwert wiederveräußern (Reprivatisierung). Der Endwert ist der Verkehrswert, der sich durch die  rechtliche und tatsächliche Neuordnung des städtebaulichen Entwicklungsbereichs ergibt.
  • Die Veräußerung im Falle einer SEM hat nach dem Gesetz an sog. "weite Kreise der Bevölkerung" zu erfolgen. Eine Veräußerung darf jedoch nur an Bauwillige erfolgen, die sich verpflichten und in der Lage sind, das Grundstück entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplans und der Entwicklungsziele binnen angemessener Frist zu bebauen. Damit gemeint ist zum einen, dass der Erwerb durch Einzelpersonen ebenso wie durch Bauträger oder juristische Personen möglich ist und nicht einer von ihnen bevorzugt werden soll. Die Auswahl der/des Vertragspartner*in/Vertragspartners hat also insbesondere danach zu erfolgen, wer die Umsetzung der Entwicklungsziele sicherstellen kann. Gemeint ist zum anderen aber, dass die Entwicklung letztlich diesen "weiten Kreisen der Bevölkerung" zugutekommen soll, d.h. zum Beispiel, dass Bauträger und/oder städtische Wohnungsbaugesellschaften bezahlbaren Mietwohnungsbau umsetzen. Auch Lösungen, die von Einzelpersonen umgesetzt werden, sind nach dem Gesetz denkbar. Entscheidend werden also die städtischen Entwicklungsziele sein, die in den nächsten Jahren zu konkretisieren sind. Wichtig zu wissen ist, dass bei der Wiederveräußerung zunächst die vorherigen Eigentümer*innen zu berücksichtigen sind.

Kontakte

Landeshauptstadt München
Referat für Stadtplanung und Bauordnung

Stadtplanung
Blumenstraße 28b
80331 München
Tel.: 089 233-22851
nordosten@muenchen.de

Landeshauptstadt München
Kommunalreferat

Immobilienservice
Denisstraße 2
80335 München
Tel. 089 233-24572
is-l.kom@muenchen.de

Rückblick: Städtebaulicher und landschaftsplanerischer Ideenwettbewerb

Stadtbaurätin Elisabeth Mwerk vor einer Tafel beim Preisgericht für den Münchner Nordosten im Jahr 2020.
LHM
Stadtbaurätin Elisabeth Merk vor der Isometrie des ersten Preisträgers.

Aufbauend auf mehreren Gutachten und einer erste Beteiligungsphase lobte die Landeshauptstadt einen EU-weiten, zweistufigen, offenen Ideenwettbewerb aus, der im Januar 2020 entschieden wurde.

1. Preis

rheinflügel severin, Düsseldorf, mit bbz landschaftsarchitekten berlin gmbh bdla, Berlin

2. Preis

CITYFÖRSTER architecture+urbanism, Hannover, mit freiwurf landschaftsarchitekturen, Hannover mit urbanegestalt PartGmbB, Köln

3. Preis

performative architektur, Stuttgart, mit UTA Architekten und Stadtplaner GmbH, Stuttgart mit Grüne Welle Landschaftsarchitektur, Grünkraut

Anerkennungen

bauchplan, München mit Philippe Rahm architectes, Paris

MM.WERK Architektur. Entwicklung. Forschung, Wien, mit liebald +aufermann landschaftsarchitekten, PartG mbB, München

1. Preis: rheinflügel severin mit bbz landschaftsarchitekten

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2. Preis: CITYFÖRSTER architecture+urbanism mit freiwurf landschaftsarchitekturen und urbanegestalt

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3. Preis: performative architektur mit UTA Architekten und Stadtplaner und Grüne Welle

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Rückblick: Öffentlichkeitsbeteiligung 2019/2020

Bürgerinnen und Bürger diskutieren zum Thema
LHM
Die Öffentlichkeit wird intensiv eingebunden.

Im März 2019 startete die intensive Bürgerbeteiligung zum zweistufigen Wettbewerb, die auf den Ergebnissen der vorherigen Öffentlichkeitsphase aufbaute. Bürger*innen hatten im Rahmen von drei Veranstaltungen die Möglichkeit, an einer Vision für den Münchner Nordosten mitzuwirken.

Die erste Veranstaltung fand vor dem Start des Wettbewerbs, die zweite zwischen Stufe 1 und 2 und die dritte nach Abschluss des Ideenwettbewerbs statt.

Bei der ersten Veranstaltung im März informierten sich die Grundeigentümer*innen und Bürger*innen über die Aufgabenstellung für die teilnehmenden Büros und gaben ihnen Anregungen und Hinweise mit auf den Weg. Am 10. April startete der Ideenwettbewerb offiziell.

Bei der zweiten Veranstaltung im Juli wurden die neun vom Preisgericht ausgewählten Entwurfs-Arbeiten ohne Nennung der Verfasser*innen, also anonym, vorgestellt und diskutiert. Die Öffentlichkeit und Eigentümer*innen hatten die Möglichkeit, Anregungen zu äußern.

Dritte Veranstaltung: Am 24. Januar 2020 fiel die Entscheidung im Wettbewerb. Die Ergebnisse wurden im Februar und März 2020 bei zwei Ausstellungen präsentiert. Alle Bürger*innen waren zu den Ausstellungseröffnungen eingeladen.

Eine Veröffentlichung der gesammelten Anregungen der Eigentümer*innen und Bürger*innen war aus verfahrensrechtlichen Gründen erst nach Abschluss des Wettbewerbsverfahrens möglich. Bis dahin musste für die teilnehmenden Büros sichergestellt werden, dass die Anonymität ihrer Wettbewerbsentwürfe und die Vertraulichkeit gewahrt blieben.

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