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Langfristige Siedlungsentwicklung


Stadtrat beschließt Einstieg in konkrete Projekte

Immer mehr Menschen ziehen nach München - bei den Wohnungsbauflächen steht ein Engpass bevor. Deshalb ist eine langfristige Siedlungsentwicklung (LaSie) nötig. Am 17. Juli 2013 hat der Ausschuss für Stadtplanung und Bauordnung nach Erstellung mehrerer Gutachten beschlossen, so bald wie möglich in die Umsetzung konkreter Projekte einzusteigen.

Ziel ist es, neue Flächen für Wohnungen zu generieren. Gelingen soll das in erster Linie durch die Nachverdichtung von Siedlungen aus den 1950er bis 1980er Jahren. Sie machen ein Viertel aller Wohngebiete aus. Darüber hinaus sollen Gewerbe- in Mischgebiete mit einem Anteil für neue Wohnformen umstrukturiert und die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme im Münchner Nordosten vorangetrieben werden. Mit all diesen Schritten könnten bis zum Jahr 2030 bis zu 24.000 neue Wohneinheiten entstehen. Die Stadt München wird mit den Bürgerinnen und Bürgern in einen breiten Dialog treten. Da auch die Region stetig wächst, soll die Zusammenarbeit mit den Umlandgemeinden verstärkt werden.

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Das Projekt

München ist eine wachsende Stadt und wird es auch bleiben: Die jüngste Bevölkerungsprognose sagt von 2013 bis 2030 einen Zuwachs von 230.000 Menschen auf 1,723 Millionen Einwohnerinnen und Einwohner voraus. Auf der anderen Seite werden die Flächen für den Wohnungsbau immer weniger.

Konnten in den vergangenen 20 Jahren noch 650 Hektar an frei werdenden Kasernen-, Bahn-, Industrie- und Verkehrsflächen beplant und bebaut werden, so gibt es heute nur noch eine Reserve für 54.000 Wohneinheiten. Benötigt werden bis 2030 aber 152.000 neue Wohnungen. Die Folge: Schon 2015 wird es einen Engpass geben, besonders beim öffentlich geförderten Wohnungsbau.
Die langfristige Siedlungsentwicklung will diesem Engpass begegnen. 2009 hat die Stadt München drei Gutachten in Auftrag gegeben, um Wachstumspotenziale innerhalb der Stadtgrenzen sowie eine verträgliche Außenentwicklung zu untersuchen.

Die Gutachten

Drei Gutachterteams haben Strategien zur Gewinnung von Wohnflächen untersucht: die qualifizierte Verdichtung von Wohngebieten, ein Mix aus Wohnen und Gewerbe durch Umstrukturierung von Gewerbeflächen sowie die Möglichkeit einer Siedlungsentwicklung am Stadtrand. Die Gutachten wurden mittlerweile ausgewertet und auf ihre Umsetzbarkeit hin überprüft.

Qualifizierte Verdichtung

Klassische Einfamilienhausgebiete, Siedlungen und Blockstrukturen dominieren den Münchner Wohnungsmarkt. Wie solche Gebiete verdichtet werden können, hat Professor Dietrich Fink vom Lehrstuhl für integriertes Bauen der TU München (Bürogemeinschaft mit Johann Spengler und Andrea Gebhard) anhand von Beispielen untersucht.

Einheitlich strukturierte Siedlungen

Am vielversprechendsten scheint die Strategie, einheitlich strukturierte Siedlungen durch Aufstockungen, Anbauten oder Neubauten (nach dem Abriss alter Gebäude) zu verdichten. Dafür spricht, dass eine zeitnahe Umsetzung möglich wäre, Instrumente und Erfahrungen vorhanden sind und die nötige Infrastruktur, etwa Kindertagesstätten oder Geschäfte, vergleichsweise einfach bereitgestellt werden könnte. Die vielen neuen Wohnungen, die so entstehen könnten, bedeuten jedoch einen hohen Planungsaufwand. Da das Eigentum meist bei Wohnbaugesellschaften oder Genossenschaften liegt, ist mit einer hohen Bereitschaft zur Mitwirkung zu rechnen. Selbstverständlich sollen die Mieterinnen und Mieter in die Überlegungen einbezogen werden.

Einfamilienhausgebiete

Nur nachrangig eine Rolle spielen kann hingegen der Vorschlag, Ein- und Mehrfamilienhausgebiete in offener Bauweise bis hin zu einer Blockrandbebauung zu verdichten. Die Geschossflächenzahl könnte so zwar verdoppelt oder verdreifacht werden, doch momentan fehlen geeignete Umsetzungsinstrumente und der Planungsaufwand wäre enorm. Außerdem kann die Mitwirkungsbereitschaft der Eigentümer nicht vorausgesetzt werden. Auf längere Sicht wäre diese Strategie in geringem Maße nur an den Schnittstellen von offener bebauten und dichter bebauten Bereichen sowie an belebten Straßen denkbar.

Innenstadtbereiche

Eine Aufstockung der Gebäude in Innenstadtbereichen ist gegebenenfalls bei Einzelprojekten möglich. Zum einen ist die Gefahr von Verdrängungen sehr hoch, zum anderen kann die Infrastruktur nur sehr schwierig und kostspielig bereitgestellt werden. Schranken gibt es auch bei der Erschließung.

Umstrukturierung

Wie sich gewerblich genutzte Gebiete mit Wohnen durchmischen lassen, indem bestehende Gebäude verdichtet, ergänzt oder umgenutzt werden, haben Professor Klaus Overmeyer vom Büro Studio Urban Catalyst aus Berlin und Matthias Rottmann (De Zwarte Hond, Köln) am Beispiel des Gewerbebands Obersendling untersucht.

Das Gebiet ist in ein städtisches Umfeld mit Wohnungen, Grünflächen, Stadtteilzentren und ÖPNV-Anbindung eingebettet und ist deshalb für eine Umstrukturierung geeignet. Bei solchen Vorhaben ist in der Regel eine Mitwirkungsbereitschaft der Eigentümerinnen und Eigentümer zu erwarten. Allerdings ist der Aufwand sehr hoch und der Ertrag an Wohnflächen eher gering. Dennoch will die Stadt München die Strategie der Umstrukturierung weiterverfolgen: Die Erkenntnisse aus Obersendling sollen mit Hilfe eines speziell entwickelten Transformationsbarometers auf andere Bereiche übertragen werden. Die Umsetzungschancen in den einzelnen Gebieten hängen jeweils von den städtebaulichen und rechtlichen Bedingungen ab, aber auch von der Kooperationsbereitschaft der Eigentümerinnen und Eigentümer. In jedem Fall ist der Dialog mit den Bürgerinnen und Bürgern sehr wichtig.

Siedlungsentwicklung am Stadtrand

Im Münchner Nordosten liegen die letzten großen zusammenhängenden Flächen, die noch bebaut werden können. Das Gebiet ist deshalb ein wesentlicher Baustein der langfristigen Siedlungsentwicklung.

Henrik Schultz vom Büro Stein+Schultz Frankfurt und Sanna Richter von Cityförster Berlin (Bürogemeinschaft mit Börries von Detten und Anke Schmidt) haben in ihrem Gutachten für die Gegend um Johanneskirchen und Daglfing die Potenziale untersucht, die über den aktuellen Flächennutzungsplan hinausgehen.

Das betreffende Gebiet wird durch die S-Bahnlinien S8 und S2 mit vier Haltestellen bedient und könnte durch eine Verlängerung der U4 oder eine Straßenbahnlinie ergänzt werden. Die Gutachter schlagen vor, die vorhandenen Strukturen behutsam zu ergänzen, so dass die Landschaft größtenteils erhalten bleibt.

Vorbereitende Untersuchungen für eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme wurden eingeleitet, für das gesamte Areal soll ein Strukturkonzept erstellt werden. Vor Einstieg in die Bauleitplanung wird es einen intensiven Dialog mit der Öffentlichkeit geben, denn viele private Grundeigentümerinnen und -eigentümer sind betroffen. Darüber hinaus ist eine intensive Zusammenarbeit mit den Nachbargemeinden nötig.

Was bisher geschah

Mit dem Grundsatzbeschluss des Stadtrats von 2009 hat die Stadt München das Projekt „Langfristige Siedlungsentwicklung“ gestartet. Das Referat für Stadtplanung und Bauordnung gab drei Strategiegutachten in Auftrag.

Aufgezeigt werden sollten Methoden, wie dem Engpass an Siedlungsflächen durch qualifizierte Verdichtung, Umstrukturierung oder eine Siedlungsentwicklung am Stadtrand begegnet werden kann.

Die Ergebnisse wurden im Januar 2012 im Stadtrat bekannt gegeben und im Februar 2012 bei einem zweitägigen Zukunftskongress mit mehr als 300 Vertreterinnen und Vertretern aus Politik, Wissenschaft, der Stadt und dem Umland diskutiert. Referenten aus anderen europäischen Großstädten präsentierten Beispiele für erfolgreiche Entwicklungsstrategien. Die Teilnehmerinnen und Teilnehmer waren sich einig, dass die Stadt München die Herausforderungen nur gemeinsam mit dem Umland bewältigen kann. In der Region wächst die Einwohnerzahl zwar etwas geringer als in der Stadt, der Flächenbedarf ist dort aber größer.

Darüber hinaus fanden 2012 und 2013 zahlreiche Gespräche mit verschiedenen Gruppen der Stadtgesellschaft, Expertinnen und Experten statt.

Ausblick

In der zweiten Phase der langfristigen Siedlungsentwicklung will die Stadt München konkrete Umstrukturierungs- und Verdichtungsprojekte erproben und umsetzen. Zuvor müssen die jeweiligen Gebiete auf Eigentumsstruktur, Bauzustand, Dichte, soziale Infrastruktur und Lärmbelastung untersucht werden. Für den Münchner Nordosten wird ein Strukturkonzept erstellt.

Die Zwischenergebnisse von LaSie werden voraussichtlich 2015 erstmals in einem Statusbericht dargestellt. Parallel dazu steht in den Bereichen Mobilität, Freiraumplanung, Infrastruktur und Naturschutz weitere Grundlagenarbeit an. Außerdem erarbeitet die Stadt ein räumlich-gestalterisches Leitbild, für das es bereits eine Vorstudie gibt. Die „Perspektive München“ soll um ein räumliches Stadtentwicklungskonzept ergänzt werden. Zudem wird die Leitlinie „Zukunftsfähige Siedlungsstrukturen durch qualifizierte Innenentwicklung – kompakt, urban, grün“ auf Grundlage der Gutachten weiterentwickelt und baulich umgesetzt. Ein Monitoring soll die laufenden Prozesse begleiten, weitere Potenziale erkunden und mit aktuellen Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen abgleichen. Die Zusammenarbeit mit der Region muss intensiviert werden.

Kontakt

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Referat für Stadtplanung und Bauordnung
Abt. 4 Räumliche Entwicklungsplanung, Flächennutzungsplanung

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