Informationen zum Mietspiegel für München 2011

Funktion eines qualifizierten Mietspiegels

Ein qualifizierter Mietspiegel ist ein Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Kommune oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist (§ 558 d BGB). In München erfolgt die Anerkennung durch den Stadtrat der Landeshauptstadt München. Am 24. März hat der Sozialausschuss den Mietspiegel für München 2011 einstimmig als qualifizierten Mietspiegel anerkannt.

Ein qualifizierter Mietspiegel gibt die ortsübliche Vergleichsmiete wieder. Existiert in einer Kommune ein qualifizierter Mietspiegel, der nicht älter als zwei Jahre ist, so muss eine Vermieterin / ein Vermieter bei Mieterhöhungen auf diesen Mietspiegel Bezug nehmen. Mieterinnen und Mieter können eine Mieterhöhung ablehnen, wenn sie über der im Mietspiegel bestimmten ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Bei Neuvermietungen darf die Miete maximal 20 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Der Mietspiegel hilft in den meisten Fällen, gerichtliche Streitigkeiten über Miethöhen zu vermeiden.

Der Mietspiegel bildet ab, was auf dem Markt geschieht. Es ist nicht seine Aufgabe, den Markt zu lenken. Er gilt für rund 500.000 frei finanzierte Wohnungen in München.

Veröffentlichung

Das Sozialreferat veröffentlicht den Mietspiegel für München 2011 in Form einer Broschüre mit Wohnlagenkarte. Sie ist nach dem Stadtratsbeschluss am 24. März in der Stadtinformation im Rathaus und im Amt für Wohnen und Migration, Franziskanerstraße 8, kostenlos erhältlich.

Zusätzlich ist der Mietspiegel mit einem Berechnungsprogramm und Zugriff auf die Wohnlagenkarte im Internet abrufbar, unter www.mietspiegel-muenchen.de. Der Internetauftritt ist ein großer Erfolg. Die Seiten des Mietspiegels für München 2009 wurden schon über eine Millionen mal aufgerufen.
 

Sinkende Durchschnittsmiete gegenüber dem Mietspiegel 2009

Der Mietspiegel für München 2011 weist eine durchschnittliche Nettokaltmiete pro Quadratmeter von 9,79 Euro auf.

Das bedeutet ein Minus um 1,1 % gegenüber dem vorangegangenen Mietspiegel für München 2009, der eine durchschnittliche Nettokaltmiete pro Quadratmeter von 9,90 Euro aufweist.

Der Mietspiegel 2009 ist allerdings eher als ein Ausreißer nach oben anzusehen als dass in Bezug auf den Mietspiegel 2011 von sinkenden Mieten gesprochen werden kann. Dies ist vor dem Hintergrund unterschiedlicher Erhebungsmethoden zu sehen.
 

Neuberechnung und Indexfortschreibung

Qualifizierte Mietspiegel müssen nach § 558 d BGB im Abstand von vier Jahren neu erstellt und nach zwei Jahren der Marktentwicklung angepasst, fortgeschrieben werden.

Der Mietspiegel 2011 ist eine Neuerstellung. Die Daten basieren auf einer repräsentativen Zufallsstichprobe aus den Telefonnummern der Münchner Privathaushalte. Jeder Haushalt mit Festnetzanschluss war in der Auswahlgrundlage vertreten. Relevant für die Berechnung des Mietspiegels 2011 waren alle frei finanzierten Wohnungen, für die in den Jahren 2006 bis 2009 entweder ein neuer Mietvertrag abgeschlossen wurde oder sich der Mietpreis eines bestehenden Mietverhältnisses geändert hat.

Der Mietspiegel 2009 war eine Indexfortschreibung des Mietspiegels für München 2007. Diese Fortschreibung orientiert sich am Verbraucherpreisindex für Deutschland, der die durchschnittliche Preisänderung aller Waren und Dienstleistungen, die von privaten Haushalten für Konsumzwecke gekauft werden, enthält. Für den Mietspiegel 2009 wurde die Preisentwicklung von Januar 2006 bis Oktober 2008 zugrunde gelegt. Die Indexfortschreibung ist neben der neuerlichen Stichprobe eine von zwei zulässigen Fortschreibungsmethoden aus § 558 d Abs. 2 BGB. Der Stadtrat hat sich für diese Methode entschieden, weil der Aufwand und damit auch die Kosten deutlich geringer sind.

Der Verbraucherpreisindex für Deutschland bildet allerdings nicht nur Mietpreise ab, sondern z.B. auch Preisentwicklungen in den Bereichen Energie, Gesundheit, Freizeit, Kultur etc. Regionale Besonderheiten bezüglich der Mietpreise kann er somit nicht voll zutreffend abbilden. Der neue Mietspiegel 2011 erweist, dass im Betrachtungszeitraum für den Mietspiegel 2009 die Mietpreise in München nicht so stark angestiegen sind wie die Verbraucherpreise in Deutschland insgesamt. In der Vergangenheit ist es noch nicht vorgekommen, dass ein fortgeschriebener Mietspiegel eine höhere Miete abbildet als die nachfolgende Mietspiegelneuerstellung. Insbesondere die explosionsartig angestiegenen Energiekosten dürften für die Steigerung des Index mit verantwortlich sein.
 

Moderat steigende Durchschnittsmiete gegenüber dem Mietspiegel 2007

Aussagekräftiger ist der Vergleich des Mietspiegels 2011 mit der letzten Neuerstellung, dem Mietspiegel 2007. Dabei zeigt sich ein Plus von 5,2 % gegenüber dem Mietspiegel 2007, der eine durchschnittliche Nettokaltmiete pro Quadratmeter von 9,30 Euro aufweist.

Der Anstieg ist vergleichsweise moderat. Zwischen 2003 und 2007 weisen die Mietspiegel für München ein Plus von 10,5 % aus, zwischen 1999 und 2003 sogar ein Plus von 18,8 %

Aussagen über den energetischen Gebäudezustand

Bei den Interviews der Mieterinnen und Mieter für den Mietspiegel 2011 war erstmals auch die Frage nach den Kontaktdaten der jeweiligen Vermieterin / des jeweiligen Vermieters enthalten. Ziel war, eine Aussage zum energetischen Gebäudezustand treffen zu können. Die Vermieterinnen und Vermieter wurden schriftlich gefragt, ob ein Energieausweis für das jeweilige Gebäude vorliegt und wie hoch gegebenenfalls der Energiekennwert ist. Außerdem wurde nach einer vorhandenen Wärmedämmung, nach Art und Alter der Heizungsanlage und anderen energierelevanten Modernisierungsmaßnahmen gefragt.

Die Auswertung der Daten hat nur eine sehr geringe Korrelation von energetischem Gebäudezustand und Mietpreis ergeben. Es zeigt sich: In München wird zunächst bezahlbarer Wohnraum gesucht. Der energetische Zustand steht nicht im Vordergrund.

Es ist jedoch damit zu rechnen, dass sich das Bewusstsein für energetisch gut ausgestattete Gebäude und Wohnungen künftig weiter ausprägt und sich langfristig eine mietpreisbildende Wirkung zeigen wird.
Schaffung und Erhalt von kostengünstigem Wohnraum

Jährlich drängen mehr Menschen auf den Münchner Wohnungsmarkt. Das spannt die Mietpreise an, die für sozial schwächere nur schwer zu bezahlen sind. Schaffung und Erhalt von kostengünstigem Wohnraum kommt daher in der Münchner Stadtpolitik höchste Priorität zu. Der Maßnahmenkatalog umfasst den Neubau von 1800 geförderten Wohnungen pro Jahr, den Ankauf von Belegrechten im Wohnungsbestand und die Vermeidung von Wohnungsverlusten durch aufsuchende Sozialarbeit, Schuldnerberatung oder Übernahme von Mietschulden.