Ständiger Lärm aus der Nachbarwohnung, feuchte, schimmelnde Wände oder die Heizung funktioniert nicht richtig - wer solche oder ähnliche Mängel in seiner Wohnung feststellt, hat das Recht, die Miete entsprechend zu kürzen. Nur für Wohnungen ohne Mängel muss die volle Miete entrichtet werden. Immonet bietet für solche Fälle Hilfe an, wie man sich bei einer Mietminderung verhält.

Neben der Wohnung haben sich auch andere Bereiche des Hauses wie Flure, Treppenhaus, Speicher und Keller sowie die Eingänge in dem im Vertrag vereinbarten Zustand zu befinden. Daneben muss auch die Haustechnik wie Heizung, Lift oder Warmwassererhitzer einwandfrei funktionieren. Treten Mängel auf, muss der Vermieter diese ohne Verzögerung beheben. Falls er seiner Verpflichtung nicht nachkommt oder sich die Reparaturen verzögern, darf der Mieter eine Mietminderung beantragen. Juristisch ist er dazu berechtigt, wenn er die Wohnung gar nicht oder nur unter Einschränkung bewohnen kann.

 Zu den Beispielen für Mängel, die zu einer Mietminderung führen, gehören in erster Linie Fehler innerhalb der Wohnung wie Schimmel und eine defekte Heizung, aber auch ein hoher Lärmpegel der Nachbarn, ein Gerüst an der Außenwand, abgeklebte Fenster, ein baufälliger Balkon oder auch eine Baustelle, die sich unmittelbar vor dem Haus befindet.

Eine Mietminderung ist hingegen nicht möglich, wenn es sich um kleine, vorübergehende Mängel handelt wie eine kaputte Lampe im Treppenhaus oder feine Risse in den Fliesen oder Wänden. Auch Geräusche nach 22 Uhr aus den Nachbarwohnungen verursacht durch Wasserspülung oder das Öffnen bzw. Schließen der Jalousien sowie ein Balkon ohne Überdachung lassen keine Minderung der Miete zu.

Hat der Mieter die Mängel selbst zu verantworten, darf die Miete ebenfalls nicht gekürzt werden. Es ist also die Pflicht des Mieters, Mängeln wie Schimmel durch richtiges Lüften vorzubeugen, denn er muss beweisen, dass nicht er, sondern Mängel am Bau für die auftretenden Schäden verantwortlich sind.

Die Frage, wie hoch die Minderung der Miete sein darf, ist im Gesetz nicht eindeutig geklärt. Es wird lediglich von einer „angemessen herabgesetzten Miete“ gesprochen. Genaue Werte oder eine Übersicht, in welchem Schadensfall welcher Prozentsatz zur Mietkürzung angebracht ist, gibt es leider nicht. Es ist nur möglich, sich an bisherige Gerichtsurteilen zu halten, denn bei Mietminderung wird juristisch von Fall zu Fall entschieden. Wer sich nicht sicher ist, sollte sich am besten bei Mieterverbänden erkundigen und nicht nur auf das Internet vertrauen. Die Kürzung erfolgt immer von der Bruttomiete, also dem Mietpreis einschließlich aller Nebenkosten. Die folgende Liste dient als Übersicht, um wieviel Prozent eine Mietminderung je nach Schaden angebracht ist:

• Gerüst an der Hausfassade, Fenster mit Folien abgedeckt: 15 Prozent
• Schimmel in den Wohnräumen bis hin zur kompletten Unbenutzbarkeit: 20 bis 30 Prozent
• Kaputte oder zu schwache Heizung, so dass im Winter die Raumtemperatur unter 15 Grad sinkt: 25 Prozent
• Lärm durch Baustelle innerhalb des Hauses: 25 Prozent
• Schaden durch Wasser: 30 Prozent
• Wasser tropft durch die Decken, Toilette und Küche unbenutzbar: 50 Prozent
• Totalausfall der Heizung bzw. Durchlauferhitzer im Winter: 100 Prozent

Wichtig ist, dass der Mieter dem Vermieter den Schaden unverzüglich mitteilt. Am besten erfolgt dies per Einschreiben, sodass der Mieter nachweisen kann, dass er den Vermieter von den Mängeln auch wirklich unterrichtet hat. Dem Vermieter sollte ein angemessener Zeitraum zugestanden werden, in dem er die Möglichkeit hat, den Mangel zu beseitigen. Eine Mietkürzung ist ab dem Tag möglich, an dem der Schaden entdeckt wurde.

Die Kürzung der Miete erfolgt am besten unter Vorbehalt. Der Mieter überweist die Miete in vollem Umfang, vermerkt jedoch auf dem Überweisungsformular, dass er die Miete nachträglich kürzt, sollte der Schaden nicht beseitigt werden. Somit bleibt das Recht auf Mietminderung bestehen, bis feststeht, um welchen Betrag die Miete gekürzt werden darf.