Wohnungsmarktbeobachtung
Die Stadt München betreibt eine für alle Akteur*innen am Wohnungsmarkt nutzbare, regelmäßige Wohnungsmarktbeobachtung. Es gibt mehrere Instrumente.
Die Instrumente im Überblick
Das Ziel der Wohnungsmarktbeobachtung ist es, neutrale Planungsgrundlagen für die Akteur*innen auf dem Wohnungsmarkt bereitzustellen und Handlungsempfehlungen für die Kommunalpolitik abzuleiten.
Wohnungsmarktbarometer
Seit 1995 wertet das Referat für Stadtplanung und Bauordnung die Mietannoncen der Süddeutschen Zeitung und seit 2017 die Miet- und Kaufanzeigen des Online-Portals Immobilienscout24 aus. Im
Jahr 2021 dienten die vom Forschungsinstitut F+B bereitgestellten Annoncen als Datengrundlage.
Obwohl Mietangebote tendenziell eher den oberen Rand des Mietengeschehens wiedergeben, können sie in der Zeitreihe doch als aussagekräftige Frühindikatoren für die Wohnungsmarktentwicklung in München gelten. In die Analyse einbezogen werden Wohnungen ab 20 Quadratmeter Größe in sämtlichen Lagen.
Wohnungsmarktdaten
Seit 2011 gibt das Referat für Stadtplanung und Bauordnung jährlich alle wohnungsmarktrelevanten Daten komprimiert in einem Faltblatt heraus.
Darin erscheinen unter anderem aktuelle Zahlen zum Wohnungsbestand, zum geförderten Wohnungsbau, zur Baurechtsschaffung, -genehmigung und -fertigstellung sowie die Immobilien- und Mietpreise und eine kurze Einschätzung zur Entwicklung des Wohnungsmarktes.
Wohnungsbauatlas
Im „Wohnungsbauatlas für München und die Region“ werden die Entwicklungen auf dem Wohnungsmarkt für die Jahre 2017 bis 2020 auf drei räumlichen Ebenen dargestellt: für die Landeshauptstadt München, die Region München und die Metropolregion München.
Anhand von Karten und erklärenden Texten wird ein Überblick über die Bestands- und Fertigstellungszahlen im Wohnungsbau sowie die Miet- und Kaufpreisentwicklungen gegeben.
Bericht zur Wohnungssituation
Der Bericht zur Wohnungssituation in München erscheint alle zwei Jahre. Er ist eine Zusammenfassung der wichtigsten Entwicklungen am Wohnungs- und Immobilienmarkt in München.
Dabei werden die Themen Wohnungsangebot und -nachfrage, Immobilienpreise und Mieten, sozialer Wohnungsbau und Förderprogramme vertieft behandelt.
Expert*innenbefragung zum Wohnungsmarkt
Regelmäßig befragt die Landeshauptstadt München (seit 2003 das Referat für Stadtplanung und Bauordnung) Expert*innen, wie sie die Situation und die Entwicklungstendenzen auf dem Wohnungsmarkt in München und dem Umland einschätzen.
Zu den Befragten gehören Wohnungsunternehmen, Bauträger*innen, Banken, Genossenschaften, Verbände sowie Marktforschungsunternehmen und der Gutachterausschuss. Die Präsentation enthält die Befragungsergebnisse.
Ergebnispräsentation der Expert*innenbefragung 2022 zum Download
Kleinräumige Strukturdaten für die Stadtbezirke
Die Broschüre enthält kleinräumige Kennzahlen der Angebots- und Nachfrageseite, wie zum Beispiel Informationen über den Gebäude- und Wohnungsbestand sowie Haushaltsstrukturen und durchschnittliche Angebotsmieten.
Die Ergebnisdarstellung erfolgt für jeden Stadtbezirk steckbriefartig in Form von Tabellen, Grafiken und Karten. Auf diese Weise lässt sich relativ mühelos und schnell erfassen, wie ein bestimmter Stadtbezirk im Vergleich zur Landeshauptstadt München und den übrigen Stadtbezirken strukturiert ist.
Fallstudie zu Verdrängungsprozessen auf dem Wohnungsmarkt
Die Landeshauptstadt München hat eine Fallstudie zu Verdrängungsprozessen auf dem Münchner Wohnungsmarkt erstellen lassen. Von Februar 2020 bis März 2021 führte das Geographische Institut der Humboldt-Universität zu Berlin Experteninterviews und rund 50 leitfadengestützte, qualitative Interviews mit Betroffenen; hinzu kam eine umfangreiche Presseanalyse.
Der räumliche Schwerpunkt lag auf den Stadtteilen Milbertshofen, Altschwabing, Schwabing-West, Giesing Ost / Ramersdorf und der Großwohnsiedlung Neuperlach. Ergänzend wurde ein Workshop mit Vertreter*innen der Landeshauptstadt München zur weiteren Ausarbeitung der Handlungsempfehlungen durchgeführt.
1. Charakteristika von Verdrängung in München
Insbesondere die Interviews mit Betroffenen zeigen, dass Verdrängung in der Regel ein vielschichtiges Phänomen ist, das sich zeitlich über einen längeren Zeitraum erstreckt und die Betroffenen mit meist mehreren potenziellen Verdrängungsauslösern konfrontiert.
Jede Verdrängungsgeschichte verläuft etwas anders, sodass auch die von Verdrängung betroffenen Personen verschieden auf die Auslöser reagieren. Grundsätzlich kann zwischen den Handlungsmöglichkeiten „Widerstand“, „Passivität“ und „Abwanderung“ unterschieden werden.
Zudem hat die Studie eine Vielzahl von Verdrängungsauslösern identifiziert und die für München besonders häufigen Auslöser herausgestellt, wie beispielsweise Mieterhöhungen, Immobilienverkäufe, bauliche Aufwertungen und dergleichen.
2. Bestätigung des eingesetzten wohnungspolitischen Instrumentariums
Die Studie verdeutlicht, dass die Landeshauptstadt München diese Probleme sehr ernst nimmt und mit allen auf kommunaler Ebene zur Verfügung stehenden Mitteln versucht gegenzusteuern, etwa mit dem Neubau von geförderten Wohnungen, der kommunalen Mietpreisbremse oder auch Zweckentfremdungs- und Erhaltungssatzungen.
3. Handlungsmöglichkeiten und Grenzen der kommunalen Einflussnahme
In der Studie werden mögliche Handlungsansätze aufgezeigt, um Verdrängung weiter zu verhindern, ihre Folgen zu mildern und sie frühzeitig zu erkennen. Beispiele sind der Ausbau der bestehenden Mietberatung in eine zentrale Anlaufstelle und ein indikatorenbasiertes Frühwarnsystem.
Allerdings müssten vor allem Änderungen in der Gesetzgebung auf Bundes- oder Landesebene auf den Weg gebracht werden, so beispielsweise in Form einer verbesserten Mietpreis- und Kappungsgrenze.
Hintergrund
Um- und Wegzüge sind ganz normale Phänomene, die in München jährlich etwa 15 Prozent der Bevölkerung betreffen. Problematisch werden sie aber dann, wenn sie unfreiwillig auf Grund von Verdrängung erfolgen – sei es zum Beispiel durch eine Mieterhöhung, Modernisierungen, einen Eigentümerwechsel oder eine Eigenbedarfskündigung. Denn eine neue Wohnung zu finden, ist schwer. Längst sind nicht mehr nur einkommensschwache, sondern auch Haushalte mit mittleren Einkommen von Verdrängung betroffen.
Welche Ausprägungen hat Verdrängung in München und wo findet sie statt? Welche Folgen zieht Verdrängung nach sich und welche Einflussmöglichkeiten haben die Stadtverwaltung und andere Akteure, um sie abzumildern oder gar zu verhindern? Um solche Fragen geht es in der Studie.
Prognose Privathaushalte 2020 bis 2040
Für München kann seit vielen Jahren ein deutlicher Anstieg der Zahl der Privathaushalte beobachtet werden. Dieser ist vor allem auf das starke Bevölkerungswachstum der vergangenen Jahre zurückzuführen. Bis 2040 wird ein weiterer Anstieg um rund 133.000 Haushalte (+ 15,6 Prozent) erwartet. Da die Haushalte die Träger*innen der Wohnungsnachfrage sind, wird sich ihre Entwicklung unmittelbar auf den Wohnungsmarkt auswirken.