Erhaltungssatzungen in München
Milieuschutz für Münchner Stadtviertel
Die Landeshauptstadt München engagiert sich dafür, preiswerten Wohnraum zu erhalten. Ein Instrument dafür sind Erhaltungsatzungen nach Paragraph 172 des Baugesetzbuches (BauGB): Ihr Ziel ist es, gewachsene Bevölkerungsstrukturen zu bewahren und Verdrängungsprozesse zu vermeiden.
Mit Erhaltungssatzungen können Gebiete ausgezeichnet werden, in denen die Stadt ein besonderes Mitspracherecht hat. Bauliche Änderungen und Umwandlungen werden nur in speziellen Fällen genehmigt. Auf Grundstücke in Erhaltungssatzungsgebieten hat die Landeshauptstadt München ein Vorkaufsrecht.
Die Erhaltungssatzungen sind unbefristet gültig. Die Eignung der Gebiete wird jedoch alle fünf Jahre überprüft und dokumentiert.
Der Stadtrat hat am 3. März 2021 die Erhaltungssatzung "Haidhausen" erneut beschlossen. Sie gilt unbefristet und in diesem Umgriff seit 2016.
In München gibt es insgesamt 29 Erhaltungssatzungsgebiete, in denen rund 307.000 Einwohner*innen in 175.000 Wohnungen leben - das ist jede*r fünfte*r Münchner*in.
Vollzug der Erhaltungssatzungen
Genehmigungspflicht für Baumaßnahmen
In Erhaltungssatzungsgebieten dürfen bauliche Maßnahmen oder Modernisierungen nicht zu einem überdurchschnittlichen Standard der Wohnungen führen. Ob dies der Fall ist, wird durch das Sozialreferat in einem Antragsverfahren überprüft. Die Genehmigungspflicht gilt für bauliche Änderungen, Nutzungsänderungen und den Rückbau (Abbruch) von Wohnraum.
Verbot der Umwandlung in Sondereigentum
In Erhaltungssatzungsgebieten besteht mit dem sogenannten Umwandlungsverbot eine Genehmigungspflicht für die Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum. Anträge werden vom Sozialreferat geprüft und nur unter engen Voraussetzungen bewilligt.
Städtisches Vorkaufsrecht für Grundstücke
Der Landeshauptstadt München steht in Erhaltungssatzungsgebieten ein Vorkaufsrecht für Grundstücke zu. Sobald ein wirksamer Kaufvertrag vorliegt, hat das Kommunalreferat zwei Monate Zeit zu entscheiden, ob es ein Grundstück für die städtischen Wohnbaugesellschaften selbst erwerben möchte.
Kaufinteressent*innen können eine geeignete Abwendungserklärung unterzeichnen, damit das Vorkaufsrecht nicht ausgeübt wird. In dieser Erklärung verpflichten sie sich, ihr Grundstück entsprechend den Zielen und Zwecken der Erhaltungssatzung zu verwenden – also beispielsweise keine „Luxusmodernisierungen“ durchzuführen und sich an Mietpreis- und Belegungsbindungen zu halten.
Beschlüsse zu den Erhaltungssatzungen
In München werden seit mehr als 30 Jahren Erhaltungssatzungen erlassen. Die Regelungen werden regelmäßig im Stadtrat geprüft und den aktuellen Bedingungen angepasst. Wichtige Meilensteine in der Geschichte der Erhaltungssatzungen sind die folgenden Beschlüsse:
- 24. Juli 2019 – Weiterentwicklung der Erhaltungssatzungen
Die Befristung der Erhaltungssatzungen auf fünf Jahre wird aufgehoben. Die Weiterentwicklung des Indikatorensets für die Überprüfung von Erhaltungssatzungsgebieten wird im Grundsatz begrüßt. - 24. Juli 2019 – Ausbau der Erhaltungssatzungen
Die Landeshauptstadt München setzt sie sich beim Deutschen Städtetag für einen bundesweiten Genehmigungsvorbehalt für Eigentumsumwandlungen und ein flächendeckendes Vorkaufsrecht ein. - 10. April 2019 – Ausweitung der Abwendungserklärung
Abwendungserklärung gelten nun auch für unbebaute Grundstücke und Wohnbaurechtsreserven bei bebauten Grundstücken. 30 Prozent der dort neu gebauten Wohnungen unterliegen den Bindungen. - 27. Juni 2018 – Neufassung der Abwendungserklärung
Die Pflichten in der Abwendungserklärung werden erweitert. Unter anderem werden Neuvermietungen auf Mietparteien mit geringerem Einkommen beschränkt und Begrenzungen der Miethöhe festgelegt. - 17. April 2013 – Kriterien für die Ausweisung von Erhaltungssatzungsgebieten
Der Indikatorenkatalog zur Ermittlung des Aufwertungs- und Verdrängungspotenziales für die Begründung von Erhaltungssatzungen wird angepasst.
