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Gemeinsam gegen Zweckentfremdung


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Die Stadt geht verstärkt gegen illegale Vermietung und Leerstände vor

Kampagne „Zweckentfremdung ist kein Kavaliersdelikt“ und neue Meldeplattform

Seit Jahren ist eine starke Zunahme bei der Zweckentfremdung von Wohnraum zu beobachten, insbesondere für den sogenannten Medizintourismus. Die Stadt schätzt, dass aktuell rund 1.300 Wohnungen leer stehen oder rechtswidrig vermietet werden, etwa als Büro oder Ferienwohnung. Damit entziehen Vermieter dem angespannten Wohnungsmarkt in München dringend benötigten Raum zum dauerhaften Wohnen.

Seit 2013 hat die Stadt 1.100 zweckentfremdete Wohnungen in den Wohnungsmarkt zurückführen können. Allein 2017 waren es 298 Wohnungen – ein Spitzenwert. Würde man diese Wohnungen bauen wollen, müssten dafür rund 69 Millionen Euro aufgebracht werden.

Um den Kampf gegen die illegale Nutzung von Wohnraum weiter zu verstärken, wendet sich die Stadt nun mit einer Kampagne an die Öffentlichkeit. Unter dem Motto „Zweckentfremdung ist kein Kavaliersdelikt“ will sie ein Bewusstsein für die rechtswidrige Vermietung und die nicht vertretbaren Leerstände schaffen. Außerdem können Bürgerinnen und Bürger vermutete Zweckentfremdungen nun in einem Online-Formular schnell und unbürokratisch melden. Was genau unter Zweckentfremdung fällt, ist auf der neuen Plattform raum-fuer-muenchen.de erläutert. Dort ist auch das Meldeformular zu finden.

Das 2017 geänderte Gesetz zur Zweckentfremdung ermöglicht zwar ein härteres Vorgehen – so ist etwa der Bußgeldrahmen auf 500.000 Euro erhöht. Die Stadt fordert aber nach wie vor mehr vom Gesetzgeber, etwa dass sie bei zweckfremder Nutzung die Wohnung auch räumen darf.

OB Reiter fordert besseren Schutz für Mieter

Bestehende Instrumente für den Mietbestandsschutz müssen verschärft werden

Um der Wohnungsnot in München zu begegnen, setzt die Stadt an verschiedenen Stellen an. Neben dem Vorgehen gegen Zweckentfremdung (siehe oben) oder dem Bau von neuen Wohnungen (siehe unten), geht es auch darum, bereits bestehenden, bezahlbaren Wohnraum zu erhalten. Die Stadt versucht im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben, die Mieterschaft zu schützen. Aber sie stößt an Grenzen. Deshalb richtet sich Oberbürgermeister Dieter Reiter zusammen mit der für Soziales zuständigen Bürgermeisterin Christine Strobl und Sozialreferentin Dorothee Schiwy mit einem Forderungskatalog an die Bundespolitik:

Die seit 2015 geltende Mietpreisbremse muss neu geregelt werden. Etwa indem Vermieter dazu verpflichtet werden, die Höhe der Vormiete offenzulegen. Bei Verstößen müssen  Sanktionen drohen und auch möblierte Wohnungen gehören in die Vorschrift.

Um festzustellen, ob eine Mieterhöhung angemessen ist, dient der Mietspiegel als wichtiges Vergleichsinstrument. Nötig wäre allerdings, dass auch Altverträge bei der Erstellung des Mietspiegels einfließen, also nicht nur Neuvermietungen oder Mieterhöhungen der letzten vier Jahre. Die Verträge von Genossenschaften oder geförderte Wohnungen sollen ebenso berücksichtigt werden.

Mieterhöhungen dürfen nur innerhalb eines bestimmten Zeitraums bis zu einem festgelegten Prozentsatz erfolgen. Dafür hat die Stadt viele Jahre lang gekämpft. Bundesweit gilt diese sogenannte Kappungsgrenze von 20 Prozent innerhalb von drei Jahren, in Ballungsräumen wie München liegt sie bei 15 Prozent. Aber auch das reicht nicht aus: Oberbürgermeister Reiter fordert maximal zehn Prozent in fünf Jahren.

Bei Modernisierungen kann der Vermieter zudem die Kosten auf die Mieter umlegen. Wenn sich die Kosten amortisiert haben, gilt die Mieterhöhung allerdings weiterhin. Daher sollte die Umlage nur maximal bis zur Grenze der Amortisierung erfolgen. Außerdem sollen die umlagefähigen Kosten von elf auf acht Prozent gesenkt beziehungsweise auf drei Euro pro Quadratmeter begrenzt werden.

In München gibt es 21 Erhaltungssatzungsgebiete, die etwa 146.000 Wohnungen mit 260.000 Mieterinnen und Mietern vor Gentrifizierung im Stadtviertel schützen sollen. München braucht aber eine Grundlage, um in wesentlich größerem Umgriff Erhaltungssatzungen erlassen zu können und damit effektiv Mieterschutz zu betreiben. Nach Möglichkeit sollte die Regelung für das gesamte Stadtgebiet gelten. Außerdem muss das eigentlich städtebauliche Instrument zu einer effektiven Handhabe für einen echten subjektiven Mieterschutz modifiziert werden.

Wenn in Erhaltungssatzungsgebieten eine Immobilie verkauft werden soll, hat die Stadt grundsätzlich ein Vorkaufsrecht. Ein potenzieller Käufer kann deshalb nur zum Zug kommen, wenn er eine Abwendungserklärung mit mieterschützenden Maßnahmen unterzeichnet. Diese Erklärung muss jedoch um Regelungen zu zulässigen Höchstmieten, Mieterhöhungen und zu einer zulässigen Umlage von Modernisierungskosten erweitert werden. Eine entsprechende Vorlage wird nun vom Kommunalreferat und dem Sozialreferat ausgearbeitet und dann dem Stadtrat zur Entscheidung vorgelegt.

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© GEWOFAG

Neuer Rekord bei den Baugenehmigungen

„Wohnen in München VI“ ist das größte kommunale Wohnbauprogramm Deutschlands

„Wohnen in München VI“ ist das aktuelle wohnungspolitische Handlungsprogramm der Stadt. Um neuen Wohnraum zu schaffen, stehen dem umfangreichen Maßnahmenpaket allein bis 2021 850 Millionen Euro zur Verfügung. Damit ist es das größte kommunale Wohnbauprogramm Deutschlands.

Das Programm sieht dabei vor, dass pro Jahr für 4.500 Wohnungen Baurecht geschaffen werden soll. Für 2017 wurde diese Zielzahl nun deutlich übertroffen: 5.760 Wohneinheiten gehen in die konkrete Planung.

Bei der Zahl der Baugenehmigungen gab es 2017 sogar einen neuen Rekord: Wohnungsgesellschaften, Wohnbaugenossenschaften, Baugemeinschaften und Bauträger können mit dem Bau von 13.475 Wohnungen beginnen. Das sind 39,5 Prozent mehr als im Vorjahr (2016: 9.660).

Und auch bei den Baufertigstellungen ist ein Anstieg gegenüber 2016 zu verzeichnen: Mit 8.272 Wohnungen wurde 2017 5,8 Prozent mehr Wohnraum geschaffen (2016: 7.815).

Insgesamt 1.641 Wohneinheiten wurden dabei letztes Jahr im geförderten Wohnungsbau nach den Programmen aus „Wohnen in München VI“durch die Stadt bewilligt. Also zum Beispiel im München Modell oder im Konzeptionellen Mietwohnungsbau (KMB).

Genossenschaften und Baugemeinschaften kamen zudem zum Zuge: Bis Ende 2017 wurden etwa 1.900 Wohnungen in 32 genossenschaftlichen Projekten geschaffen, sowie weitere 860 Wohnungen im Rahmen von 42 Vorhaben privater Baugemeinschaften bewilligt.

 

"Die Stadt informiert" erscheint immer dienstags in der Süddeutschen Zeitung und im Münchner Merkur. Dieser Beitrag ist vom 6. Februar 2018.