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Bezahlbare Arbeitsräume für Münchner Künstler*innen und Kreativschaffende


Bezahlbare Arbeitsräume für Münchner Künstler*innen und Kreativschaffende

Zur Unterstützung der Künstler*innen und Kreativschaffenden unserer Stadt hat der Stadtrat am 27.01.2021 ein neues Verfahren zur Mietpreisgestaltung bei der Vermietung von städtischen Grundstücken und Räumen mit einer künstlerischen, kulturellen sowie kultur- und kreativwirtschaftlichen Nutzung beschlossen.  Für Künstler*innen und Kreativschaffende bedeutet die Stadtratsentscheidung, dass diese auf Antrag bei Mieterhöhungen und Neuanmietungen einen Mietnachlass auf die marktübliche Miete erhalten können.

Die Mietentwicklung auf dem städtischen Immobilienmarkt macht es für Akteur*innen aus der Kunst, Kultur und Kreativwirtschaft immer schwerer, ihrer Tätigkeit nachzugehen. Der Landeshauptstadt München ist es wichtig, in ihren eigenen sowie angemieteten Immobilien immer höheren Preisen gegenzusteuern, Mieten für Produktions- und Präsentationsorte zu deckeln und damit die kulturelle Vielfalt Münchens zu fördern und zu erhalten.

Verdrängungsprozesse gilt es zu verlangsamen oder aufzuhalten. Dazu muss die städtische Mietpreisgestaltung bewusst vom freien Mietmarkt abweichen. Im Auftrag des Stadtrates haben das Kommunalreferat, das Kulturreferat sowie das Kompetenzteam Kultur- und Kreativwirtschaft ein Konzept dafür entwickelt, das am 27.01.2021 von der Vollversammlung beschlossen wurde.

Dieses Konzept zur Mietpreisgestaltung (Beschluss der Vollversammlung des Stadtrates vom 27.01.2021 Sitzungsvorlage Nr. 20-26 / V 02455: Konzept zur Mietpreisgestaltung) eröffnet Gestaltungsspielräume für die nächsten Jahre: Die Höhe der Miete im Mietvertrag bleibt zunächst gekoppelt an die Bewertung durch das städtische Bewertungsamt. Die tatsächliche Mietpreisgestaltung wird dann durch Kulturreferat bzw. Kompetenzteam Kultur- und Kreativwirtschaft gemeinsam mit dem Kommunalreferat gesondert festgelegt.

Das Ziel ist es, für diese Nutzungen langfristig bezahlbare Mieten in städtischen Immobilien sicherzustellen, unabhängig von der Entwicklung des freien Mietmarktes. So sollen Mieterhöhungen im Sinne eines Mietenstopps abgefedert bzw. ausgeglichen werden und Mieten ermöglicht werden, die sich langfristig bis zu 70% von den Preisen auf dem freien Mietmarkt unterscheiden können.

Daher ist im Beschluss kein fester Prozentsatz formuliert, sondern in der Regel eine prozentuale Spanne für bestimmte Nutzungen angegeben. Lage, Zustand und Ausstattung der Räume werden auch weiterhin Einfluss auf die Mietpreisgestaltung haben. Gleichzeitig sollen mittelfristig für bestimmte Nutzungszwecke möglichst einheitliche Mietobergrenzen gelten.

In welchen Immobilien gilt das Konzept zur Mietpreisgestaltung?

Auf allen vermieteten städtischen Flächen mit einer künstlerischen, kulturellen sowie kultur- und kreativwirtschaftlichen Nutzung, wenn die Stadt selbst die Vermieterin ist:

  • in Immobilien, die das Kommunalreferat selbst verwaltet,
  • in städtischen Flächen, die durch die städtischen Wohnungsbaugesellschaften GWG und GEWOFAG im Auftrag des Kommunalreferats verwaltet werden
  • sowie in Immobilien, die das Kommunalreferat angemietet hat.

Der Beschluss umfasst aktuell nicht die Flächen im Eigentum der städtischen Beteiligungsgesellschaften (z.B. MGH, GWG, GEWOFAG, SWM). Die für die städtischen Gesellschaften zuständigen Referate wurden aber beauftragt, diese Entscheidung soweit möglich und wirtschaftlich vertretbar, in geeigneter Weise auch auf die städtischen Gesellschaften zu übertragen. Wenn Sie dazu Fragen haben, wenden Sie sich bitte direkt an Ihre*n Vermieter*in.

Wann kann man eine Mietpreisreduzierung erhalten?

Eine Senkung der Miete bzw. der Mieterhöhung kann immer in Zusammenhang mit einem konkreten Anlass angefragt werden:

  • bei einer Neuvermietung, wenn also ein neuer Mietvertrag abgeschlossen wird
  • bei einer Mieterhöhung bzw. einer Neubewertung durch das städtische Bewertungsamt
  • im Falle einer existenzbedrohenden Situation bei kultur- und kreativwirtschaftlichen Nutzer*innen
  • Eine Senkung der Miete ist nicht möglich, wenn der aktuelle Mietpreis seit dem 01.01.2020 unverändert ist und keine neue Erhöhung ansteht.

Welche Nutzer*innen können eine Mietpreisreduzierung in Anspruch nehmen?

Der Beschluss ist explizit fokussiert auf Kunst, Kultur, Kultur- und Kreativwirtschaft. Die Mieter*innen müssen daher zu einer der folgenden Berufsgruppen, Institutionen oder Tätigkeitsbereiche gehören:

  1. professionelle Künstler*innen und Musiker*innen
    entsprechend der Definition der Künstlersozialkasse (KSK)
  2. kulturschaffende juristische Personen
    (z.B. Stiftungen, Vereine, Genossenschaften, GmbH, gGmbH, UG) und Personengesellschaften (z.B. GbR), insbesondere gemeinnützige Organisationen, die die Räume kulturell nutzen
  3. Freiberufler*innen und Kleinunternehmen der Kultur- und Kreativwirtschaft, auf die Folgendes zutrifft:
  • Branchenzugehörigkeit zur Kultur- und Kreativwirtschaft
  • Soloselbständig oder kleine Unternehmen (unter 50 Mitarbeiter, unter 10 Mio. € Jahresumsatz oder 10 Mio. € Bilanzsumme, entsprechend Definition der Europäischen Kommission)
  • Voraussetzung: mit der Tätigkeit besteht ein örtlicher Bezug zur Kultur- und Kunstpflege oder zu anderen kommunalen Aufgaben

Für alle gilt: die Hauptnutzungsart der Räume (der Mietzweck) muss einen kulturellen Zweck haben, um eine Mietpreisreduzierung im Sinne des Beschlusses anfragen zu können.

Welche Mietpreisreduzierungen sind möglich?

Es gibt zwei unterschiedliche Modelle:

Für Künstler*innen und kulturschaffende juristische Personen
(siehe oben 1. und 2.)

Möglich ist ein Reduzieren oder Aussetzen der Mieterhöhungen bei Bestandsmieter*innen. Bei Neuvermietungen erfolgt eine Einzelfallprüfung.

Im Beschluss ist kein fester Prozentsatz formuliert, sondern in der Regel eine prozentuale Spanne für bestimmte Nutzungen angegeben. Lage, Zustand und Ausstattung der Räume werden auch weiterhin Einfluss auf die Mietpreisgestaltung haben. Gleichzeitig sollen mittelfristig für bestimmte Nutzungszwecke möglichst einheitliche Mietobergrenzen gelten.

Für Soloselbständige und kleine Unternehmen der Kultur- und Kreativwirtschaft
(siehe oben 3.)

Mögliche Mietreduzierungen

  • in den ersten fünf Jahren nach Existenz- oder Unternehmensgründung eine zeitlich gestaffelte Mietreduzierung zwischen 100% und 30%

  • für alle anderen Soloselbständigen und Unternehmen Reduzierung um 30% für fünf Jahre ab Mietbeginn

  • eine kurzzeitige befristete Reduzierung der Miete in Einzelfällen bei existenzbedrohenden Situationen, die durch äußere Faktoren verursacht wurden, wenn das Geschäftsergebnis ohne diese äußeren Faktoren tragfähig wäre. Situationen im Zusammenhang mit der COVID-19-Pandemie sind explizit ausgeschlossen. In einem solchen Fall können Sie aber hier einen entsprechenden Verzicht auf Ihre Mietzahlungen beantragen.

Wo und wie kann eine Mietpreisreduzierung angefragt werden?

Sie gehören zu einer der oben beschriebenen Gruppen und haben einen Mietvertrag für eine städtische Fläche, bei dem sich eine Mieterhöhung ankündigt? Oder Sie stehen unmittelbar vor Abschluss eines entsprechenden Mietvertrages?

Dann können Sie beim Kommunalreferat wegen einer Mietpreisreduzierung anfragen. Schicken Sie bitte eine E-Mail an im-vs.kom@muenchen.de mit folgenden Informationen:

  • Ihr Name bzw. Firma, Institution etc.
  • Adresse des konkreten Mietobjektes/Flurstücksnummer
  • Anlass Ihrer Anfrage – Neuanmietung, Mieterhöhung.

Gemeinsam mit dem Kulturreferat und dem Kompetenzteam Kultur- und Kreativwirtschaft wird Ihre Anfrage geprüft.

Hinweise

Es gilt grundsätzlich der Text des Beschlusses der Vollversammlung des Stadtrates vom 27.01.2021 (Sitzungsvorlage Nr. 20-26 / V 02455). Die hier zusammengestellten Informationen sind eine Verkürzung der tatsächlich geltenden Regelungen zwecks einfacherer Lesbarkeit.

Die Mietpreisreduzierung ist eine freiwillige Leistung der Stadt München. Es besteht kein individueller Anspruch.

Die Mietpreisreduzierung ist befristet. Sie gilt solange, wie die Voraussetzungen des persönlichen Anwendungsbereichs erfüllt sind.

Die Mietpreisreduzierung für institutionell geförderte Einrichtungen in städtischen Immobilien sowie für die städtischen Atelierhäuser werden hier nicht aufgeführt. Sie werden im Einzelfall direkt mit den Betroffenen geklärt.

Die Förderbedingungen für sozial genutzte Flächen knüpfen an andere Sachverhalte an, sie sind daher bei diesem Konzept zur Mietpreisgestaltung nicht eingeschlossen.