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Münchner Kindl mit Schriftzug Landeshauptstadt München Landeshauptstadt München

Vorkaufsrechte bei der Landeshauptstadt München


Hauswand mit Graffitispruch "Weiße Wände ist gleich hohe Mieten".  Link öffnet eine vergrößerte Darstellung des Bildes.
© Kommunalreferat München

Praxis der gesetzlichen Vorkaufsrechte in Erhaltungssatzungsgebieten

Aufgrund der wirtschaftlichen Situation und der zunehmenden Standortat­traktivität hält die seit über 15 Jahren andauernde Wachstumsphase der Landeshaupt­stadt München an. Wie in anderen Metropolen führt dieses Wachstum auch hier zu einem stark steigenden Investitionsboom und zur Verringerung des Angebots preiswerter und familienfreundlicher Immobilien.

Steigende Mieten, etwa durch Umlage von Modernisierungskosten auf die Mieterinnen und Mieter oder die Umwandlung in Eigentumswohnungen, führen zu erheblichen Mietpreiserhö­hungen und daraus resultierend zur Verdrängung der vorhandenen Bevölkerungsstruktur.

Um dieser Verdrängung entgegenzuwirken, macht die Landes­hauptstadt München seit 1987 von ihrem gesetzlichen Recht zum Erlass von Erhaltungssat­zungen nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 i. V. m. Abs. 4 des Baugesetzbuchs (BauGB) Ge­brauch. Durch den Erlass dieser Erhal­tungssatzungen soll die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung erhalten bleiben (sog. „Mi­lieuschutz“), soweit dies aus besonderen städtebaulichen Gründen erforderlich ist.

Zuständig für die Vorbereitung und Betreuung der Erhaltungssatzungen ist das Referat für Stadtplanung und Bauordnung. Nähere Informationen finden Sie hier.

Im Geltungsbereich die­ser Erhaltungssatzungen steht der Landeshauptstadt München unter den unten näher aufgeführten Voraussetzungen bei jedem Verkauf eines Grundstücks inner­halb der gesetzlichen Ausübungsfrist von zwei Monaten ein gesetzliches Vorkaufsrecht nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4, 2. Alt. BauGB zu.

Das Gesamtkonzept zur städtischen Vorkaufsrechts- und Reprivatisierungspraxis wurde erst­mals mit Beschluss vom 24.10.1990 erstellt und wiederholt fortgeschrieben. Derzeit übt die Landeshauptstadt München ihr Vorkaufsrecht in Erhaltungssatzungsgebieten zugunsten der städtischen Wohnbaugesellschaften, d.h. der GEWOFAG Holding GmbH und der GWG Städ­tische Wohnungsgesellschaft München mbH, aus.

Mit Beschluss des Stadtrats vom 27.06.2018 / Beschluss des Kommunalausschusses vom 19.06.2018 traten umfangreiche Änderungen, welche die Pflichten von Käuferinnen und Käufern im Rahmen der sog. „Abwendungserklärung“ betreffen (vgl. hierzu die unten stehen­den Ausführungen), in Kraft. Durch Unterzeichnung dieser „Abwendungserklärung“ kann die Käuferin/der Käufer im Rahmen eines öffentlich-rechtlichen Vertrages die Ausübung des Vor­kaufsrechts durch die Landeshauptstadt München abwenden.

Mit Beschluss des Stadtrats vom 10.04.2019 / Beschluss des Kommunalausschusses vom 28.03.2019 wurden die Bindungen der Abwendungserklärung auch auf unbebaute Grund­stücke und auf Wohnbaurechtsreserven bei bebauten Grundstücken ausgeweitet.

Das gesetzliche Vorkaufsrecht in Erhaltungssatzungsgebieten kann durch die Landeshaupt­stadt München unter folgenden Voraussetzungen ausgeübt werden (vgl. auch §§ 24 ff. BauGB):

  1. Es liegt ein wirksamer Grundstückskaufvertrag vor, welcher durch das beurkundende Nota­riat der Landeshauptstadt München angezeigt wurde.

  2. Das verkaufte Anwesen liegt in einem Erhaltungssatzungsgebiet.

  3. Es liegt kein gesetzlicher Ausschlussgrund vor, der der Ausübung des Vorkaufs­rechts entge­gensteht. Dies kann z. B. bei Rechten nach dem Wohnungseigentumsgesetz oder Verkäu­fen zwischen „nahen Angehörigen“, etwa von Eltern an ihre Kinder, der Fall sein.

  4. Die Ausübung ist durch das Wohl der Allgemeinheit (Stichwort: „Schutz der Zusammenset­zung der Wohnbevölkerung“) gerechtfer­tigt. Die Überprüfung diesbezüglich erfolgt durch das Sozialreferat mittels Analyse von Aufwertungs- und Verdrängungspotentialen. Nähere Informationen finden Sie hier.

Unterzeichnet die Käuferseite die oben erwähnte Abwendungserklärung unterliegt sie für die Geltungsdauer der jeweiligen Erhaltungssatz­ung u.a. folgenden Bindungen:

  • keine Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen,
  • Verbot von Luxusmodernisierungen,
  • Belegung nur mit sog. förderberechtigten Mieterinnen und Mietern (Einkommensobergrenzen) im Rahmen von Vermietungen,
  • Verbot von Eigenbedarfskündigungen bei förderberechtigten Mieterinnen und Mietern,
  • Begrenzungen betreffend die Miethöhe,
  • Bindung von 30% der Wohnbaurechtsreserven ab Überschreitung einer Bagatellgrenze.

Ein nicht personalisiertes Muster der aktuellen Abwendungserklärung kann beim Kommunal­referat der Landeshauptstadt München, Abteilung Recht und Verwaltung, Vorkaufsr­echte, schriftlich oder per E-Mail angefordert werden (siehe Kontaktdaten unten).

Kontakt

Landeshauptstadt München

Kommunalreferat
Recht und Verwaltung
Grundsatzfragen
Vorkaufsrechte

Roßmarkt 3
80331 München