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Der Vorbescheid


    Amtlicher Lageplan  Link öffnet eine vergrößerte Darstellung des Bildes.

    Das Vorbescheidsverfahren

    Der Vorbescheid ist ein spezielles Instrument aus der BayBO, mit dem einzelne wichtige Fragen im Vorfeld eines Bauantrags verbindlich geklärt werden. Damit kann für die wesentlichen Teile eines Vorhabens Planungs- und Investitionssicherheit erzielt werden.

    Wann ist ein Vorbescheid sinnvoll

    Ein Vorbescheid empfiehlt sich, wenn ermittelt werden soll, ob ein Vorhaben auf einem Grundstück planungsrechtlich zulässig ist und die Rahmenbedingungen nur durch eine vertiefte behördliche Prüfung festgestellt werden können.
    Ebenso kann ein Vorbescheid sinnvoll sein, wenn geklärt werden soll, ob weitreichende Befreiungen von planungsrechtlichen Festsetzungen erteilt werden können oder ob das Vorhaben mit den nachbarlichen Belangen vereinbar ist.
    Positive Aussagen im Vorbescheid binden die Bauaufsichtsbehörde im nachfolgenden Genehmigungsverfahren, vorausgesetzt, die Genehmigungsplanung weicht nicht wesentlich von den Fragen und Darstellungen des Vorbescheids ab. Diese Bindung bezieht sich nur auf die im Antrag gestellten Fragen. Alle übrigen Belange oder Darstellungen, die erst in einem nachfolgenden Baugenehmigungsverfahren geprüft werden, sind von der Bindewirkung nicht erfasst. Dies gilt auch für Anforderungen oder Einschränkungen, die aufgrund weiterer Rechtsvorschriften erfolgen. So können zum Beispiel Belange des Natur- oder des Denkmalschutzes dem Vorhaben später entgegenstehen, wenn die Fragen nicht im Vorbescheidsverfahren geklärt wurden.

    Beratung

    Die Sicherheit für die weitere Planung hängt wesentlich davon ab, wie zielgerichtet die Fragen formuliert werden. Das Beratungszentrum der LBK unterstützt dabei und informiert über die planungsrechtlichen Vorgaben für das Baugrundstück. Die LBK empfiehlt, vor Abgabe des Antrags die Ziele und die formulierten Fragen nochmals abzustimmen. So können gegebenenfalls Formulierungen präzisiert oder ergänzt werden. Auch hier stehen erfahrene Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern im Beratungszentrum zur Verfügung.

    Antragsunterlagen

    Die erforderlichen Bauvorlagen sind in der Bauvorlagenverordnung (BauVorlV) festgelegt. Der Antrag kann in der Regel nur von jemandem gefertigt werden, der bauvorlageberechtigt ist. Der Antrag auf Vorbescheid muss neben den allgemeinen Bauvorlagen alle Unterlagen enthalten, die zur Beantwortung der einzelnen Fragen nötig sind. Beschreibungen allein können ungenau oder missverständlich sein. Daher sind Planunterlagen, die den Inhalt der Fragen aussagekräftig darstellen, unverzichtbar. Alle Angaben und Darstellungen, wie zum Beispiel bestehende Gebäude oder vorhandener Baumbestand, müssen die tatsächliche Situation wiedergeben. Ein Bescheid, der auf fehlerhaften oder unvollständigen Angaben beruht ist. nicht bindend.
    Im Regelfall sind folgende Unterlagen nötig:

    • Bauantragsformular mit der Angabe „Antrag auf Vorbescheid“. Das Formular muss vollständig ausgefüllt werden. Die Angaben zum Brandschutznachweis und zur Arbeitsstätte mit erhöhtem Gefährdungspotential können entfallen, soweit hierzu keine Fragen gestellt werden. Weitere amtliche Formulare sind in der Regel nicht erforderlich.
    • Angabe der voraussichtlichen Baukosten. Sie sind zwingend anzugeben, da sich die Gebühr für den Vorbescheid daran orientiert.
    • Amtlicher Lageplan  - dieser kann über den GeodatenService München ( Vermessungsamt) bezogen werden. In der Regel ist die Variante „mit Angaben des Baureferats“ erforderlich. Für die Erstellung müssen mehrere Dienststellen beteiligt werden, daher sollte die Bestellung möglichst frühzeitig erfolgen.
    • Baumbestandserklärung
      Baumbestand, der nach der Baumschutzverordnung geschützt ist, kann einem Vorhaben entgegenstehen. Daher sollten unbedingt vorab eine Fällgenehmigung oder die Schutzmaßnahmen für die Bäume geklärt sein. Unter Umständen muss ein Baukörper zum Schutz von Bäumen auch verschoben werden.
    • Lageplan im Maßstab 1:1000  - nach den Anforderungen der BauVorlV, insbesondere mit Darstellung des beabsichtigten Gebäudes und der für die Fragestellung erforderlichen Bemaßung der Nachbargebäude mit Wand- und Firsthöhe sowie ihrer Nutzung,
    • weitere Bauzeichnungen  -  wie Grundrisse, Ansichten und Schnitte des Vorhabens mit den für die Fragestellung erforderlichen Maßangaben. In der Regel genügt hier ein Maßstab 1:200.

    Darüber hinaus sind weitere Unterlagen beizugeben, die für die Beantwortung der Fragen erforderlich sind. Dazu können beispielsweise gehören:

    • Baumbestandsplan im Maßstab 1:100 mit korrekter Darstellung der Lage und des tatsächlichen Kronenverlaufs der geschützten Bäume
    • Fassaden- und Höhendarstellung der benachbarten Gebäude
    • Gebäude, die als Bezugsgröße für das Vorhaben gelten sollen, mit der erforderlichen Bemaßung
    • Betriebsbeschreibung, um die Zulässigkeit einer bestimmten Nutzung zu klären
    • Auszug aus dem Grundbuch, sofern besondere Belastungen eingetragen sind
    • Angaben zur Erschließung des Grundstücks
    • Angaben zur Denkmaleigenschaft und genaue Beschreibung der beabsichtigten Maßnahmen
    • Ausführungen oder Anträge zu städtischen Satzungen, zum Beispiel einer Erhaltungssatzung.

    Alle Formulare, Pläne und sonstigen Unterlagen sind mit den notwendigen Unterschriften zu versehen. Diese sind in der Regel von Antragstellerin bzw. Antragsteller, der bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasserin, bzw. dem bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser, bei Bauherrengemeinschaften von allen Beteiligten zu leisten.
    Vollmachten müssen ausreichend bestimmt und original unterschrieben sein.

    Die Fragestellung

    Die Fragen sind so zu formulieren, dass sie unmissverständlich sind und mit „Ja“ oder „Nein“ beantwortet werden können. Fragen zu Abweichungen und Befreiungen sind einzeln aufzuführen. Dabei ist zu begründen, warum von der jeweiligen Vorschrift abgewichen oder befreit werden soll.

    Fragen und Darstellungen in den Planunterlagen müssen aufeinander abgestimmt sein. Fragen, die ohne planliche Darstellung nicht beurteilt werden können, werden nicht beantwortet. Planinhalte, die über die gestellten Fragen hinausgehen, werden nicht geprüft und können daher auch nicht von der Bindewirkung erfasst werden.

    Es ist zu empfehlen, sich auf die Fragen zu beschränken, die für die weitere Planung des Vorhabens notwendig sind. Zusätzliche Fragen verlängern die Prüfung, insbesondere dann, wenn dazu andere Stellen eingebunden werden müssen. Die Fragen müssen sich auf das konkrete Vorhaben beziehen und sie müssen Prüfungsgegenstand im nachfolgenden Baugenehmigungsverfahren sein. Bei Vorhaben im Vereinfachten Verfahren nach Art. 59 BayBO werden nur das Planungsrecht, örtliche Bauvorschriften und beantragte Abweichungen geprüft. Fragen zu Vorschriften außerhalb des eingeschränkten Prüfumfangs können daher im Vorbescheidsverfahren nicht verbindlich beantwortet werden. Diese Fragen müssen eigenverantwortlich geklärt werden. Das Beratungszentrum der LBK unterstützt dabei soweit wie möglich.

    Wird im Antrag keine zu beantwortende Frage gestellt, gilt die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des genannten Vorhabens als Gegenstand der Anfrage.

    Beispiele für zulässige Fragen

    Art der Nutzung nach § 34 BauGB

    • Für das Vorhaben ist folgende Nutzung vorgesehen: (...) (siehe auch Betriebsbeschreibung). Ist das Vorhaben hinsichtlich der Art der Nutzung als (...) gemäß § 34 BauGB planungsrechtlich zulässig?

    Festsetzung nach Bebauungsplan

    • Der Bebauungsplan Nr. (...) setzt als Nutzung (...) fest. Für das Vorhaben ist folgende Nutzung vorgesehen: (...). Kann für das Vorhaben eine Befreiung von der Festsetzung des Bebauungsplans hinsichtlich der Art der Nutzung als (...) in Aussicht gestellt werden?
    • Beispiel für eine Begründung: Die Befreiung ist nach unserer Auffassung städtebaulich vertretbar und mit den nachbarrechtlichen Belangen vereinbar, weil (...).

    Maß der Nutzung nach § 34 BauGB

    • Ist das Vorhaben hinsichtlich dem Maß der Nutzung mit einer Grundfläche (...) und einer Firsthöhe (...) planungsrechtlich zulässig?

    Festsetzung nach Bebauungsplan

    • Der Bebauungsplan Nr. (...) setzt als maximal zulässige GFZ, GRZ (...) fest. Für das Vorhaben ist eine GFZ/ GRZ von (...) vorgesehen. Kann für das Vorhaben eine Befreiung wegen Überschreitung der im Bebauungsplans Nr. (...) festgesetzten GFZ/GRZ um (...) in Aussicht gestellt werden?
      Begründung: (...)

    Überschreitung von Baulinien und Baugrenzen

    Jede Art der Befreiung muss einzeln abgefragt und begründet werden.

    • Das Vorhaben überschreitet die südliche Baugrenze um (...) m. Kann für das Bauvorhaben eine Befreiung wegen Überschreitung der Baugrenze durch Bauteil (...) um (...) m in Aussicht gestellt werden?
      Begründung (...) .
    • Das Vorhaben überschreitet die nördliche Baulinie um (...) m. Kann für das Bauvorhaben eine Befreiung wegen Überschreitung der Baugrenze durch Bauteil (...) um (...) m in Aussicht gestellt werden?
      Begründung (...)

    Baumfällungen

    • Kann eine Genehmigung für die Fällung der nach der Baumschutzverordnung geschützten Bäume Nr. (...) gemäß Baumbestandsplan in Aussicht gestellt werden?
      Begründung: (...)

    Abstandsflächen

    • Das Vorhaben unterschreitet die Mindestabstandsfläche zum Nachbargrundstück Flurstücksnummer (...) um (...) m.  Kann für das Bauvorhaben eine Abweichung von Art. 6 BayBO wegen der Nichteinhaltung von Abstandsflächen zum Nachbargrundstück Flst.Nr. (...) in Aussicht gestellt werden?
      Begründung: (...)

    Beispiele für nicht zulässige Fragen

    Folgende Fragen sind entweder zu allgemein formuliert oder gehen über den Prüfumfang der Bauaufsichtsbehörde hinaus:

    • Ist das Vorhaben genehmigungsfähig /zulässig?
    • Welche GFZ ist zulässig?
    • Welche Nutzungen sind möglich?
    • Gibt es Vorschriften, die entgegenstehen?
    • Sind die Vorschriften zu (...) eingehalten?

    Ebenso nicht zulässig sind

    • einzelne Fragen zum Brandschutz, da diese nur anhand eines gesamtheitlichen Brandschutzkonzepts geprüft werden können
    • Fragen zu Grundstücksteilungen
    • Fragen zu Themen, für die im Baugenehmigungsverfahren keine Prüfung vorgesehen ist, wie zum Beispiel Fragen mit zivilrechtlichen Inhalten.

    Varianten der Bebauung

    Ein Vorhaben kann auch in verschiedenen Varianten abgefragt werden. Dabei ist zu bedenken, dass Varianten die Bearbeitung oft unnötig erschweren und damit dem Ziel eines schnellen Vorbescheids entgegenlaufen können.
    Die LBK behält sich vor, die Zahl der Varianten zu beschränken.

    Planänderungen während des Verfahrens

    Ein Änderungsantrag ist im Vorbescheidsverfahren nicht zulässig. Dies widerspräche auch der Intention eines ordentlichen und zügigen Verfahrens. Nachträgliche Änderungen würden eine neue Nachbarbeteiligung und in der Regel erneute Informations- und Beteiligungsrunden der betroffenen Stellen erfordern; das ist im Rahmen eines Vorbescheidsverfahrens nicht zu leisten.

    Nachbarbeteiligung

    Auf Antrag kann von der Beteiligung der Nachbarn im Einzelfall abgesehen werden. Der Bescheid entfaltet dann aber keine Bindewirkung gegenüber den Nachbarn. Die LBK kann diesem Antrag nur stattgeben, wenn nachbarschützende Vorschriften eindeutig nicht betroffen sind. Im Zweifel empfiehlt sich daher immer, die Nachbarn einzubinden.
    Nachbarn sind an ihre Zustimmung gebunden, wenn sie im Vorbescheidsverfahren die Planunterlagen unterschrieben haben. Nachbarn, die nicht zugestimmt haben, können gegen die Entscheidung der Baubehörde klagen. In jedem Fall sind die Eigentümerinnen und Eigentümer der benachbarten Grundstücke mit Namen und Adresse anzugeben.
    Unabhängig davon sind bei einem nachfolgenden Bauantrag die Bauzeichnungen und der Lageplan vorab allen Eigentümerinnen und Eigentümern der benachbarten Grundstücke vorzulegen.

    Dauer des Verfahrens

    Je vollständiger und aussagekräftiger die Unterlagen, desto schneller kann die Bearbeitung abgeschlossen werden. Unvollständige Unterlagen oder Angaben führen zu Fragen und damit zu Verzögerungen. Im Verfahren beteiligt die LBK andere betroffene Stellen. Dies sind zum Beispiel die Stadtplanung, die Untere Naturschutzbehörde oder die Untere Denkmalschutzbehörde. Deren Stellungnahmen werden abgeglichen und gegebenenfalls in den Entscheidungsgremien des Referats für Stadtplanung und Bauordnung behandelt. Das benötigt Zeit. Diese Abstimmungszeit kommt aber dem späteren Baugenehmigungsverfahren wieder zugute.

    Kosten

    Die Gebühr orientiert sich an den Baukosten. Sie ist auf maximal 2.500 Euro begrenzt. Werden verschiedene Varianten abgefragt, wird je Variante eine Gebühr bis zur maximalen Höhe erhoben, sofern es sich nicht um geringfügige Unterschiede handelt.

    Geltungsdauer

    Der Vorbescheid gilt drei Jahre und kann auf Antrag um jeweils zwei Jahre verlängert werden. Bei der Verlängerung wird der Sachverhalt erneut überprüft, insbesondere, wenn sich in der Zwischenzeit Rechtsvorschriften geändert haben.

    Datenschutz

    Hinweise nach der Datenschutz - Grundverordnung (DSGVO)

    Kontakt

    Landeshauptstadt München

    Referat für Stadtplanung und Bauordnung
    Servicezentrum der Lokalbaukommission

    Blumenstraße 19
    80331 München

    Fax:
    089 233-22790
    Postanschrift:

    Landeshauptstadt München
    Referat für Stadtplanung und Bauordnung
    Servicezentrum der Lokalbaukommission
    Blumenstr. 28b
    80331 München

    Öffnungszeiten:

    Eingeschränkter Publikumsverkehr, die Servicetelefone sind besetzt.

    Persönliche Beratung

    Mo, Di, Do, Fr: 9 bis 12 Uhr
    Di, Do: 13.30 bis 16 Uhr
    Übersteigt die Nachfrage an Beratungsterminen voraussichtlich die Kapazitäten, endet die Nummernvergabe bereits 15 Min. früher.

    Telefonische Beratung

    Mo-Do: 9 bis 16 Uhr
    Fr: 9 bis 12 Uhr