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Baubeschreibung


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    Baubeschreibung / Betriebsbeschreibung

    Das Formular Baubeschreibung liefert wichtige Daten für die Bearbeitung und Entscheidung im Baugenehmigungsverfahren. Damit werden die Angaben Bestandteil der Baugenehmigung, auch wenn das Formular und die Anlagen nicht eigens mit einem Genehmigungsstempel versehen werden. Berechnungen und Mengenangaben müssen nachvollziehbar sein, daher sind diese in der Regel in zusätzlichen Anlagen aufzuschlüsseln.
    Zur Beurteilung von gewerblichen Nutzungen im Genehmigungsverfahren ist eine formlose Betriebsbeschreibung beizulegen, aus der zum Beispiel die Art des Betriebs, die Öffnungszeiten, die Zahl der Beschäftigten oder die Auswirkung auf die Nachbarschaft hervorgeht. Bau- und Betriebsbeschreibung sind auch Grundlage bei der Beteiligung weiterer Dienststellen.

    1. Bauherr

    werden entsprechend dem Bauantragsformular angegeben.

    2. Baugrundstück

    wie im Bauantragsformular

    3. Vorhaben

    wird entsprechend dem Bauantragsformular angegeben.
    Neben der Gebäudeklasse und der Einstufung als Sonderbau sind an dieser Stelle noch zwei weitere Angaben erforderlich:

    Gebäudehöhe

    Die Gebäudehöhe ist ein Kriterium für die Einstufung der Gebäudeklasse und bestimmten Anforderungen der BayBO, wie zum Beispiel an Aufzüge. Gebäudehöhe ist nach Definition der BayBO das Maß der Fußbodenoberkante des höchstgelegenen Geschosses, in dem ein Aufenthaltsraum möglich ist, über der Geländeoberfläche im Mittel. Zu beachten ist, dass hier nicht nur tatsächliche Aufenthaltsräume maßgeblich sind, sondern auch solche Räume, die geeignet sind, später dazu ausgebaut zu werden. Zum Beispiel ein Speicher mit der erforderlichen Raumhöhe.

    Einzelbaudenkmal / Ensemble

    Handelt es sich um ein Einzelbaudenkmal bzw. um den Teil eines denkmalgeschützten Ensembles, dann ist neben der Baugenehmigung eine denkmalschutzrechtliche Erlaubnis erforderlich. Diese wird im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens geprüft und erteilt. Dazu sind zusätzliche Unterlagen in Abstimmung mit der Unteren Denkmalschutzbehörde mit dem Bauantrag einzureichen:

    • ein zusätzlicher Plansatz
    • Fotodokumentation der Bereiche bzw. Bauteile, die durch die beabsichtigten Baumaßnahmen betroffen sind (z. B. Fassaden, Dächer, Dachstuhl, Treppenraum, Innenräume, Fenster und Türen, Fußböden etc.)
    • detaillierte Beschreibung der vorhandenen sowie der neuen Konstruktionen und Materialien, damit die Auswirkungen auf die historische Substanz beurteilt werden können
    • deutliche Kennzeichnung von Bestand und Neubau.
    • Dachtragwerk in Grundriss und Schnitten

    Teile des Baues

    Hier sind Angaben zu den Aufbauten und der Beschaffenheit der einzelnen Bauteile zu machen, sofern diese nicht in den Plänen dargestellt und angegeben sind. Ist für das Bauvorhaben ein Brandschutznachweis erforderlich, müssen die Angaben zu den Bauteilen mit denen im Brandschutznachweis übereinstimmen.
    Bei Verwendung von Wärmedämmverbundsystemen (WDVS) sind Angaben zu Material und Dicke bei Wärmedämmung und Oberputz sinnvoll, als Information für spätere Nutzer.

    4. Vorhaben mit besonderen Anforderungen

    Die Angaben sind wichtig für die Einstufung der Vorhaben und Verfahren. In der Regel sind dafür eigene Verordnungen und Vorschriften zu beachten.

    Öffentlich zugängliche bauliche Anlage

    Diese Einstufung ist erforderlich für die barrierefreien Anforderungen nach Art. 48 BayBO und der DIN 18040 Teil 1.  Die öffentlich zugänglichen Bereiche müssen in den Plänen deutlich erkennbar dargestellt sein. Ebenso ist anhand der Pläne mit entsprechender Vermassung nachzuweisen, dass die Anforderungen der DIN 18040 Teil 1 eingehalten sind.

    Verkaufsstätten

    Dazu gehören Verkaufsräume und Ladenstraßen, die eine Fläche von insgesamt mehr als 2.000 m² haben. Für sie gilt die Bayerische Verkaufstättenverordnung (BayVkV). Für Vorhaben, die unter die BayVkV fallen, sind zusätzliche Angaben erforderlich und gegebenenfalls im Brandschutznachweis darzustellen.

    • Berechnung der Flächen der Verkaufsräume und der Brandabschnitte
    • Berechnung der erforderlichen Breiten der Ausgänge aus den Geschossen ins Freie oder in Treppenräume notwendiger Treppen
    • Verlauf und Länge der Rettungswege, einschließlich ihres Verlaufs im Freien sowie Angabe der Ausgänge und Art der Türen
    • Sprinkleranlagen sowie die sonstigen Feuerlöscheinrichtungen und Feuerlöschgeräte
    • Brandmeldeanlagen; Alarmierungseinrichtungen
    • Sicherheitsbeleuchtung und Sicherheitsstromversorgung
    • Rauchabzugsvorrichtungen und Rauchabzugsanlagen
    • Rettungswege auf dem Grundstück und Flächen für die Feuerwehr
    • Barrierefreie KFZ-Stellplätze

    Versammlungsstätten

    Dazu gehören zum Beispiel Theater, Kinos, Gaststätten, Aulen und Versammlungsräume in Schulen oder Bürogebäuden, wenn die Räume mehr als 200 Personen fassen und für Veranstaltungen bestimmt sind. Näheres regelt die Versammlungsstättenverordnung  - VStättV. Für Vorhaben, die unter die VStättV fallen, sind zusätzliche Angaben erforderlich und gegebenenfalls im Brandschutznachweis darzustellen.

    • Standsicherheitsnachweise für dynamische Belastungen
    • Angaben zu sicherheitstechnischen Anlagen und Einrichtungen, wie Sicherheitsstromversorgung, Sicherheitsbeleuchtung, Einrichtungen zur Rauchableitung, Lüftungsanlage, Feuerlöscheinrichtungen, Brandmeldeanlage, Alarmierungsanlage
    • Verlauf der Rettungswege, auch im Freien
    • Anordnung der Sitz- und Stehplätze, einschließlich der Bühnen-, Szenen- oder Spielflächen
    • Die Bestuhlungs- und Rettungswegpläne sind rechtzeitig vor Nutzungsaufnahme zur Genehmigung bei der Branddirektion in 5-facher Ausfertigung vorzulegen. Sind mehrere Nutzungsvarianten vorgesehen (Stehplätze, Reihenbestuhlung, Möblierung mit Tischen und Stühlen), ist für jede Variante ein eigener Plan vorzulegen.
    • Barrierefreie Bereiche und Besucherplätze für Personen mit Rollstuhl
    • gegebenenfalls weitere Maßnahmen zur Barrierefreiheit wie eine induktive Höranlage für hörgeschädigte Menschen
    • Barrierefreie KFZ-Stellplätze
    • Toilettennachweis basierend auf der Höchstbesucherzahl

    Gaststätten

    Für Gaststätten gelten ab entsprechender Größe die Vorschriften von Versammlungsstätten. Unabhängig davon sind für alle Gaststätten nachfolgende Angaben erforderlich. Dies dient, neben der Prüfung der bauordnungsrechtlichen Anforderungen, im Wesentlichen zur Beurteilung, ob der Betrieb an der vorgesehenen Stelle planungsrechtlich zulässig ist.

    • Art der Gaststätte - zum Beispiel Speiselokal, Café oder Vergnügungsstätte wie Diskothek.
    • der voraussichtliche Einzugsbereich - nur für das benachbarte Gebiet oder für einen größeren Raum
    • Öffnungszeiten
    • Zahl der Gastplätze
    • Freischankflächen
    • Darstellung der öffentlich zugänglichen Bereiche mit Nachweis über die Einhaltung der Anforderungen zur Barrierefreiheit
    • Konzessionspflicht aufgrund Alkoholausschank. In diesem Fall werden die Anforderungen zur Barrierefreiheit vom Kreisverwaltungsreferat  - Abteilung Gaststätten im Rahmen der Erteilung der Konzession geprüft.

    Beherbergungsstätten

    Die Beherbergungsstättenverordnung  - BStättV gilt für Betriebe mit mehr als 30 Gastbetten. Da Gäste in der Regel keine Kenntnis über die Örtlichkeit besitzen, sind besondere Vorschriften zu beachten und in den Bauantragsunterlagen darzustellen:

    • Angaben zu sicherheitstechnischen Anlagen und Einrichtungen, wie Sicherheitsstromversorgung, Sicherheitsbeleuchtung, Alarmierungseinrichtungen, Brandmeldeanlage, Brandfallsteuerung Aufzug
    • Verlauf der Rettungswege im Freien
    • Anzahl und Art der Personen, welche die bauliche Anlage nutzen
    • Nachweis der Barrierefreiheit: Angabe der barrierefreien Zimmer, Darstellung der öffentlich zugänglichen und gebäudespezifischen barrierefreien Bereiche, mit Darstellung der Bewegungsflächen und der Durchgangsmaße, Darstellung des Zugangs von der öffentlichen Verkehrsfläche und Erreichbarkeit der KFZ Stellplätze für behinderte Personen

    Arbeitsstätten mit höherem Gefährdungspotential

    Wird ein Vorhaben mit einer Arbeitsstätte mit höherem Gefährdungspotential beantragt, ist eine zusätzliche Fertigung mit den entsprechenden Unterlagen einzureichen. Die LBK leitet die zusätzlichen Unterlagen an das zuständige Gewerbeaufsichtsamt weiter.

    5. Feuerungsanlagen und Brennstofflagerung

    Die Angaben können für die Abnahme der Anlagen durch die Bezirkskaminkehrermeister oder der bevollmächtigten Bezirksschornsteinfeger erforderlich sein. Die LBK prüft diese Daten im Genehmigungsverfahren in der Regel nicht. Nach Bezug des Gebäudes muss durch Bescheinigungen nachgewiesen werden , dass ein bestimmter Anteil an erneuerbaren Energien entsprechend dem Erneuerbaren-Energien-Wärmegesetzes eingebaut wurde.

    6. Stellplätze / Fahrradabstellplätze

    Die Anzahl der KFZ-Stellplätze richtet sich nach Stellplatzsatzung der Stadt München (StplS). Daneben gibt es eine eigene Satzung für Fahrradabstellplätze (FabS). Als Nachweis können die Formulare der LBK oder eigene Berechnungsunterlagen verwendet werden. Die Stellplätze sind in den Plänen darzustellen.

    7. Kinderspielplätze

    Wird ein Gebäude mit vier oder mehr Wohnungen beantragt, muss nach BayBO ein ausreichend großer Kinderspielplatz errichtet werden. In der Regel ist für diese Vorhaben auch ein Freiflächengestaltungsplan vorzulegen. Dort wird dann der Kinderspielplatz entsprechend dargestellt. Die Größe ist abhängig von der beantragten Wohnfläche. Daher ist eine entsprechende Berechnung mit vorzulegen.

    Information zu Kinderspielplätzen

    8. Grundflächen-, Geschossflächen- und Baumassenzahl

    Die Angaben sind dann erforderlich, wenn sich das Vorhaben im Bereich eines Bebauungsplans mit entsprechenden Festsetzungen befindet. In diesem Fall sind gesonderte nachvollziehbare Berechnungen beizulegen. Ist das Vorhaben nach § 34 BauGB zu beurteilen, sind die Angaben in der Regel entbehrlich.

    9. Wohn- und Nutzflächen

    Die Gesamtwohnfläche ist beispielsweise erforderlich für die Berechnung der Fahrradabstellplätze nach der FabS. Das Verhältnis Wohnfläche zur gewerblichen Nutzfläche kann eine Rolle spielen im Bereich von Bebauungsplänen oder bei der Entscheidung darüber, in welchem Gebiet nach Baunutzungsverordnung ein Vorhaben zulässig ist.

    Grundlage für die Anzahl der barrierefreien Wohnungen sind die Anforderungen nach Art. 48 BayBO. Danach sind bei Gebäuden mit mehr als zwei Wohneinheiten mindestens eine Ebene, bei Gebäuden mit mehr als 13 m Höhe mindestens ein Drittel aller Wohnungen barrierefrei zu erstellen. Die Wohnungen sind in den Plänen zu kennzeichnen.

    weitere Informationen

    10. Abbaufläche

    ist nur bei Antrag auf Abgrabung relevant

    11. Baukosten

    Für jeden baurechtlichen Bescheid werden Gebühren erhoben. Die Höhe der Gebühren richtet sich nach dem Kostengesetz (KG) und dem Kostenverzeichnis (KVz) bzw. der städtischen Kostensatzung (KostenS).

    In der Regel werden die Gebühren prozentual anhand der Baukosten ermittelt. Daher sind die Baukosten je m³ umbautem Raum anzugeben. Bei mehreren Bauteilen – Haus A, B, Tiefgarage, etc. – sind die Kosten und der umbaute Raum getrennt nach diesen Bauteilen aufzuschlüsseln. Die Baukosten setzen sich aus verschiedenen Positionen zusammen. Maßgeblich sind die Kosten (einschließlich Umsatzsteuer), die am Ort der Bauausführung zum Zeitpunkt der Erteilung der Genehmigung zur Vollendung des zu genehmigenden Vorhabens erforderlich sind. Einsparungen durch Eigenleistungen, wie Material und Arbeitsleistungen, sind dabei nicht zu berücksichtigen (siehe KVz, Tarif-Nr. 2.I.1/2.1).

    Die Baukosten beinhalten folgende Kostengruppen nach DIN 276:

    • Kostengruppe 300 – Baukonstruktion
    • Kostengruppe 400 – technische Anlagen
    • Kostengruppe 500 – von der Baugenehmigung erfasste Außenanlagen
    • Kostengruppe 620 – von der Baugenehmigung erfasste Kunstwerke zur künstlerischen Ausstattung des Bauwerks und der Außenanlagen und
    • Kostengruppe 700 – Baunebenkosten im Sinn der DIN 276-1 „Kosten im Hochbau“, Ausgabe 12.2008, soweit sie sich auf das von der Genehmigung erfasste Bauvorhaben beziehen; nicht anzugeben sind: die Finanzierungskosten nach Kostengruppe 760 und die Kosten für Prüfungen, Genehmigungen und Abnahmen nach Kostengruppe 771.

    Die LBK prüft die Kosten in der Regel auf Grundlage von aktuellen statistischen Erhebungen.

    Soweit die Gebühren nicht anhand der Baukosten ermittelt werden, zum Beispiel bei Nutzungsänderungen, richtet sich die Höhe der Gebühren nach dem Verwaltungsaufwand und der Bedeutung der Angelegenheit für die Antragstellerin bzw. den Antragsteller.
    Bei der Erteilung von Befreiungen, Ausnahmen und Abweichungen richtet sich die Gebühr nach dem Wert des Nutzens, der durch die Befreiung, Ausnahme oder Abweichung in Aussicht steht.
    Auch in diesen Fällen ist die Angabe der Kosten bzw. der Kostenersparnis notwendig.

    13. Unterschriften

    Auch die Baubeschreibung muss 2-fach unterschrieben sein. Ohne gültige Unterschrift kann der ganze Antrag aus formalrechtlichen Gründen nicht bearbeitet werden und wird daher in der Regel zurückgegeben.
    Dabei unterschreiben Bauherrin bzw. Bauherr oder deren Vertretung sowie die Entwurfsverfasserin bzw. der Entwurfsverfasser.

    Kontakt

    Landeshauptstadt München

    Referat für Stadtplanung und Bauordnung
    Servicezentrum der Lokalbaukommission

    Blumenstraße 19
    80331 München

    Fax:
    089 233-22790
    Postanschrift:

    Landeshauptstadt München
    Referat für Stadtplanung und Bauordnung
    Servicezentrum der Lokalbaukommission
    Blumenstr. 28b
    80331 München

    Öffnungszeiten:

    Eingeschränkter Publikumsverkehr, die Servicetelefone sind besetzt.

    Persönliche Beratung

    Mo, Di, Do, Fr: 9 bis 12 Uhr
    Di, Do: 13.30 bis 16 Uhr
    Übersteigt die Nachfrage an Beratungsterminen voraussichtlich die Kapazitäten, endet die Nummernvergabe bereits 15 Min. früher.

    Telefonische Beratung

    Mo-Do: 9 bis 16 Uhr
    Fr: 9 bis 12 Uhr