Top
Logo der Landeshauptstadt München Landeshauptstadt München

Immobilienkauf - Was Sie aus baurechtlicher Sicht beachten sollten


    Immobilienkauf  Link öffnet eine vergrößerte Darstellung des Bildes.

    Die wichtigsten Informationen

    Beim Kauf einer Immobilie sind Lage, Ausstattung, Größe und Finanzierung zunächst die wichtigsten Kriterien. Daneben sollten Sie aber auf einige Punkte achten, bevor Sie den Kaufvertrag unterzeichnen. Die Lokalbaukommission gibt Ihnen dazu einige Tipps.


    Prüfen Sie das Baurecht 

    Wir empfehlen Ihnen vor dem Kauf einer Immobilie zu klären, ob diese dem öffentlichen Baurecht entspricht. Ist dies nicht der Fall, müssen Sie damit rechnen, dass die Lokalbaukommission dagegen einschreiten wird. Dies kann bedeuten, dass die Immobilie nicht in der von Ihnen vorgesehenen Weise genutzt werden kann oder sogar beseitigt werden muss. Verantwortlich gegenüber der Behörde ist dabei die gegenwärtige Eigentümerin bzw. der gegenwärtige Eigentümer, unabhängig davon, wann die Verstöße entstanden sind.

    Wichtig: Die letzte Baugenehmigung

    Lassen Sie sich die letzte Baugenehmigung zeigen. Diese besteht aus den genehmigten Plänen (erkennbar am Genehmigungsstempel) und dem Genehmigungsbescheid. Aus dem Genehmigungsbescheid ist die exakte Bezeichnung und die Einstufung des Vorhabens ablesbar. Er enthält in der Regel Auflagen, die bei der Errichtung des Gebäudes eingehalten werden müssen. Ebenso Bestandteil der Genehmigung sind zusätzliche Bauvorlagen, die mit dem Bauantrag eingereicht wurden, wie zum Beispiel die Baubeschreibung oder ein Brandschutznachweis.

    Inhalt der Baugenehmigung

    Bis zur Novellierung der Bayerischen Bauordnung im Jahr 1994 prüfte die Baugenehmigungsbehörde im Genehmigungsverfahren, ob das Gebäude mit allen öffentlich-rechtlichen Vorschriften des Baurechts übereinstimmte. Im Zuge der Entbürokratisierung wurde durch den Gesetzgeber der Prüfumfang deutlich reduziert und immer mehr die Eigenverantwortung der Bauherrin bzw. des Bauherrn eingefordert. Bei Wohnungsbauten prüft die Behörde in der Regel nur noch die planungsrechtlichen Belange. Wichtige Bereiche der Bayerischen Bauordnung wie Abstandsflächen, Brandschutz oder Wohnqualität müssen von der Bauherrin bzw. vom Bauherrn in eigener Verantwortung beachtet werden. Das bedeutet, dass die Genehmigung allein noch keine Gewähr dafür bietet, dass das Gebäude in allen Punkten dem Baurecht entspricht.

    Was sind freigestellte Vorhaben?

    Mit dem Genehmigungsfreistellungsverfahren hat der Gesetzgeber eine weitere Erleichterung geschaffen. Dieses Verfahren ist dann möglich, wenn ein Gebäude in allen Punkten den Festsetzungen eines Bebauungsplanes entspricht. Diese Gebäude werden völlig ohne behördliche Prüfung errichtet. Es erfolgt auch keine Prüfung, ob die Festsetzungen des Bebauungsplanes eingehalten werden. Die Einhaltung der Vorschriften liegt in diesem Fall in der alleinigen Verantwortung der Bauherrin bzw. des Bauherrn.

    Achtung bei Grundstücksbelastungen

    Auf einem Grundstück können bestimmte Belastungen bestehen. So können Abstandsflächen auf ein fremdes Grundstück verlagert werden, wenn dies baurechtlich möglich ist, die Eigentümerin oder der Eigentümer zustimmt und dies mit einem Formular bei der Unteren Bauaufsichtsbehörde (in München die Lokalbaukommission) angezeigt wird. Damit entsteht die Verpflichtung, diese Bereiche ebenfalls von Gebäuden und Abstandsflächen freizuhalten. Diese Abstandsflächenübernahme kann mit einer entsprechenden Verschiebung der Grundstücksgrenze verglichen werden. Klären Sie daher mit der Verkäuferin bzw. dem Verkäufer, ob auf dem Grundstück eine Abstandsflächenübernahme besteht. Ebenso können Grunddienstbarkeiten zugunsten Dritter bestehen, die Voraussetzung für die Erteilung einer Baugenehmigung waren. Das sind zum Beispiel Wege-, Überfahrts- oder Leitungsrechte. Solche Belastungen sind aus dem Grundbuch ersichtlich.

    Grundstücksteilungen

    Bis zur Änderung des Baugesetzbuches im Jahr 2004 war die Teilung eines Grundstücks in bestimmten  Bereichen genehmigungspflichtig. Damit sollte verhindert werden, dass durch die Teilung baurechtswidrige Zustände entstehen. Die Veränderung der Grenzen ist jetzt genehmigungsfrei. Damit liegt es in der Verantwortung der Eigentümerin bzw. des Eigentümers, dass Zufahrten und Rettungswege weiterhin nutzbar sind und Grenzabstände oder planungsrechtliche Festsetzungen eingehalten werden. Weichen die Grundstücksgrenzen von der letzten Baugenehmigung ab, klären Sie, ob die baurechtlichen Festsetzungen noch eingehalten sind.

    Energieausweis

    Seit Einführung der Energieeinsparverordnung muss bei Verkauf oder Vermietung einer Immobilie ein Energieausweis vorgelegt werden. Aus diesem Ausweis ist ersichtlich, wie viel Energie das Gebäude verbraucht. So ist es möglich, die energetischen Daten unterschiedlicher Gebäude miteinander zu vergleichen. Die Daten auf dem Energieausweis schaffen Transparenz, wenn es darum geht, ob das Gebäude energetisch einen guten Standard erfüllt. Auch Immobilienbesitzer erhalten so wertvolle Hinweise, wo sich eine energetische Sanierung lohnt.

    Was steht in einem Energieausweis?

    Wie ein Energieausweis aussehen muss, regelt die Energieeinsparverordnung mit vorgegebenen Mustern. Grundsätzlich besteht der Ausweis aus einem vierseitigen Formular. Der Ausweis gilt 10 Jahre, danach muss er neu ausgestellt werden. Bei bestehenden Gebäuden beinhaltet er neben der Darstellung der energetischen Qualität auch Empfehlungen für kostengünstige Modernisierungsmaßnahmen.

    Energieausweise werden grundsätzlich für das gesamte Gebäude ausgestellt. Befinden sich beispielsweise in einem Haus nicht nur Wohnungen, sondern auch Geschäfte, dann berechnen die Fachleute die Daten für den Ausweis getrennt.

    Bedarfs- oder Verbrauchsausweis?

    Derzeit gibt es zwei Varianten des Energieausweises: den Bedarfsausweis und den Verbrauchsausweis. Für den Bedarfsausweis wird der Energieverbrauch theoretisch anhand der technischen Daten - wie Bauweise oder Materialien - errechnet. Beim Verbrauchsausweis hingegen wird der Energiebedarf aus den Heizkosten-
    und Warmwasserabrechnungen der letzten drei Jahre ermittelt. Wurde verschwenderisch mit Heizung und Warmwasser umgegangen, ist diese Art des Energieausweises wenig aussagekräftig. Experten raten Immobilieneigentümern eher zum Bedarfsausweis, da er exakt sämtliche Daten der Gebäudehülle und der technischen Anlagen berücksichtigt. Keine Wahlfreiheit gibt es bei Neubauten, hier ist der Bedarfsausweis Pflicht.

    Wer kann einen Energieausweis ausstellen?

    Energieausweise dürfen nur von Fachleuten mit entsprechender Qualifikation ausgestellt werden.

    Kontakt

    Landeshauptstadt München

    Referat für Stadtplanung und Bauordnung
    Servicezentrum

    Blumenstraße 19
    80331 München

    Fax:
    089 233-22790