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FAQ - häufige Fragen und Antworten


    Der rechtliche Hintergrund

    Die nachfolgenden „Fragen und Antworten sollen die rechtlichen Rahmenbedingungen einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme in Frage-Antwort-Form erläutern. Sie stellen die Rechtslage jedoch nicht in jedem Detail und in Teilen sehr vereinfacht dar. Es handelt sich um keine rechtsverbindliche amtliche Auskunft. Die Fragen und Antworten können im Rahmen des weiteren Verfahrens, soweit Bedarf besteht, ergänzt werden. Insbesondere können auch neu gestellte Fragen einfließen, wenn diese für eine Vielzahl von Eigentümerinnen und Eigentümern interessant erscheinen. (Stand: Dezember 2015)

    1. Was ist der derzeitige Stand im „Münchner Nordosten“?

    Der „Münchner Nordosten“ ist keine (förmliche) städtebauliche Entwicklungsmaßnahme, weil die Stadt noch keine Entwicklungssatzung erlassen hat. Die Stadtverwaltung hat auf Grundlage sogenannter Einleitungsbeschlüsse des Stadtrats gerade erst begonnen, die Voraussetzungen für eine Entwicklungssatzung zu prüfen („"vorbereitende Untersuchungen"“).

    Den vorbereitenden Untersuchungen zum „Münchner Nordosten“ liegen drei sogenannte „Einleitungsbeschlüsse“ zu Grunde, weil ein 2008 beschlossener Untersuchungsbereich in zwei weiteren Beschlüssen bis zum heutigen Umfang erweitert wurde. Die Einleitungsbeschlüsse sind nicht zu verwechseln mit einer Entwicklungssatzung.

    Ob tatsächlich eine SEM für den Münchner Nordosten durchgeführt wird, steht derzeit noch nicht fest. Denkbar wäre zum Beispiel alternativ auch ein Vorgehen über den Abschluss von städtebaulichen Verträgen - orientiert an den Verfahrensgrundsätzen zur sozialgerechten Bodennutzung (SoBoN).

    2. Wie hoch ist der entwicklungsunbeeinflusste Wert meines Grundstücks?

    „Die Stadt hat aufgrund der Größe des Gebiets die entwicklungsunbeeinflussten Anfangswerte bisher noch nicht ermittelt. 

    Für Sie wichtig zu wissen ist, dass der bereits unabhängig von der geplanten Entwicklung bestehende Verkehrswert Ihres Grundstücks in die Ermittlung des Anfangswerts selbstverständlich einfließt. Einen Wertverlust aufgrund des Einleitungsbeschlusses oder der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme müssen Sie daher nicht befürchten.

    3. Kann oder muss ich mein Grundstück im Untersuchungsbereich verkaufen?

    Solange es keine Ihr Grundstück betreffende Entwicklungssatzung gibt, es also nicht in einem förmlich festgelegten Entwicklungsbereich liegt, können Sie im Rahmen der üblicherweise geltenden Regeln damit machen, was Sie wollen, zum Beispiel es veräußern, verpachten oder beleihen. Anders verhält es sich nach dem Erlass einer Entwicklungssatzung durch den Stadtrat.

    Im Untersuchungsbereich können Sie auch bereits jetzt Ihr Grundstück der Stadt zum Kauf anbieten. Die Stadt ist gerne bereit, schon jetzt Ihre Immobilie zu erwerben. Der den Kaufverhandlungen zugrunde zu legende Wert wird sich im Untersuchungsbereich an den vorstehend beschriebenen Vorgaben orientieren. Wenden Sie sich an die Akquisestelle des Kommunalreferats, falls Sie mit uns über einen Verkauf Ihres Grundstücks sprechen wollen. Die Ansprechpartnerinnen und -partner für eventuelle Verkaufsgespräche finden Sie am Ende der FAQs.

    4. Ich bin am Kauf eines Grundstücks im Untersuchungsbereich interessiert.

    Was muss ich beachten?

    Es gibt keine besonderen rechtlichen Beschränkungen des Erwerbs von Grundstücken, die in einem Untersuchungsbereich liegen. Beachten Sie aber, dass im Falle des Erlasses einer Entwicklungssatzung für Ihr Grundstück die Gemeinde dieses für keinen höheren als den entwicklungsunbeeinflussten Wert (auch sogenannten „Anfangswert“) erwerben darf.

    Wenn Sie also ein Grundstück im Untersuchungsbereich zu einem höheren als dem entwicklungsunbeeinflussten Wert kaufen, droht ein Verlustgeschäft. Dies kann zum Beispiel dann der Fall sein, wenn die vorbereitenden Untersuchungen ergeben, dass das Grundstück für die vorgesehene städtebauliche Entwicklung nicht benötigt wird. Ein Verlustgeschäft kann aber auch dann der Fall sein, wenn die Differenz Ihres Kaufpreises zum entwicklungsunbeeinflussten Wert höher ist als ein etwaiger Überschussanteil.

    Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass weder das Referat für Stadtplanung und Bauordnung noch das Kommunalreferat Sie dazu beraten kann, ob ein Grundstückskauf für Sie wirtschaftlich sinnvoll ist und welcher konkrete Preis angemessen wäre.

    5. Muss ich mein Grundstück im Entwicklungsbereich an die Stadt verkaufen?

    Vom Untersuchungsbereich streng zu unterscheiden ist der Entwicklungsbereich, von dem man ab Erlass einer Entwicklungssatzung spricht. Hierzu kommt es aber nur, wenn andere Lösungen, zum Beispiel der Abschluss von städtebaulichen Verträgen, nicht möglich waren. Dann sieht der gesetzliche Regelfall vor, dass Sie als Eigentümerinnen und Eigentümer Ihre Grundstücksflächen zum entwicklungsunbeeinflussten Wert an die Stadt veräußern. Die Stadt soll grundsätzlich sämtliche Grundstücke erwerben. Wichtig ist, dass ein Erwerb durch die Stadt nur zum entwicklungsunbeeinflussten Wert erfolgen darf.

    Das Gesetz sieht jedoch zwei Ausnahmen von der grundsätzlichen Erwerbspflicht der Stadt vor:

    • •Ihr Grundstück liegt zwar im Entwicklungsbereich, soll aber im Rahmen der vorgesehenen städtebaulichen Entwicklung gar nicht verändert werden (zum Beispiel weil es sich um ein zu erhaltendes Biotop handelt). Dann kann ein Zwischenerwerb durch die Stadt nicht nötig sein.
    • •Sie sind in der Lage, ggf. gemeinsam mit anderen Grundstückseigentümerinnen und -eigentümern, Ihr Grundstück genau so nutzen, wie es den von der Stadt in der Entwicklungssatzung festgelegten Zielen und Zwecken der Entwicklungsmaßnahme eindeutig entspricht (zum Beispiel es entsprechend zu bebauen). Dann besteht die Möglichkeit, mit der Stadt eine sogenannte „Abwendungsvereinbarung“ abzuschließen, in der Sie sich zur entsprechenden Nutzung und zur Zahlung des Planungsgewinns zur Finanzierung der Gesamtmaßnahme an die Stadt verpflichten.

    Ob eine dieser beiden Ausnahmen für Ihr Grundstück in Betracht kommt, kann erst relativ spät im Planungsprozess gesagt werden. Vorher müssen die städtischen Planungen durch verbindlichen Stadtratsbeschluss so weit konkretisiert sein, dass für Ihr Grundstück zuverlässig ablesbar ist, ob und ggf. wie sich seine Nutzung in Zukunft verändern soll.

    6. Kann ich mein Grundstück im Entwicklungsbereich an private Dritte verkaufen?

    Wollen Sie Ihr Grundstück im Entwicklungsbereich, also nach Erlass einer Entwicklungssatzung, an einen Privaten verkaufen, können Sie das grundsätzlich, benötigen aber eine Genehmigung durch die Stadt. Kaufverträge, die ohne eine solche Genehmigung geschlossen wurden, sind bis zur Genehmigungserteilung schwebend unwirksam. Die Stadt darf die Genehmigung versagen, wenn der vereinbarte Kaufpreis über dem entwicklungsunbeeinflussten Wert liegt (sogenannte Preislimitierung) oder der Verkauf des Grundstücks der Durchführung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme auf andere Art und Weise zuwiderlaufen würde.

    7. Was macht die Stadt mit den Grundstücken?

    Nach Neuordnung und Erschließung der Grundstücke muss die Stadt die Grundstücke zum Endwert wiederveräußern (Reprivatisierung). Wichtig zu wissen ist, dass dabei zunächst die früheren Eigentümerinnen und Eigentümer zu berücksichtigen sind. Eine Veräußerung darf jedoch nur an Bauwillige erfolgen; diese müssen sich verpflichten, das Grundstück entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplans und der Entwicklungsziele zu bebauen.

    8. Wie viele Grundstücke besitzt die Stadt im Untersuchungsbereich schon?

    Die Stadt ist derzeit (Stand 1. Januar 2015) Eigentümerin von insgesamt circa 150 Hektar Fläche im Untersuchungsbereich. Das entspricht zirka einem Viertel der zu untersuchenden Gesamtfläche.

    9. Welchen Zeitraum sieht die Stadt für die Durchführung der SEM Nordosten vor?

    Diese Frage kann frühestens dann beantwortet werden, wenn der Stadtrat der Landeshauptstadt München über das Ob und Wie der Stadtentwicklung im Untersuchungsbereich entschieden hat. Dies wird frühestens 2018 der Fall sein.

    Entscheidet sich die Stadt dann dafür, ein förmliches Entwicklungsgebiet festzusetzen, muss nach dem Gesetz die zügige Durchführung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme innerhalb eines absehbaren Zeitraums gewährleistet sein. Was unter einem absehbaren Zeitraum zu verstehen ist, kann nicht pauschal beantwortet werden und hängt auch vom Umfang der konkreten Entwicklungsmaßnahme ab. In der Rechtsprechung der Verwaltungsgerichte wurde zum Beispiel eine Dauer von 15 bis 17 Jahren nicht beanstandet. Ob die zügige Durchführbarkeit gewährleistet ist, muss zum Zeitpunkt der förmlichen Festlegung eines städtebaulichen Entwicklungsbereichs beurteilt werden.

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