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FAQ - Fragen und Antworten zur städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme


    Der rechtliche Hintergrund

    Eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme ist ein Planungsinstrument für die Entwicklung ganzer Stadtteile. Sie ermöglicht eine abgestimmte Planung und Umsetzung für ein weitläufiges Gebiet und vermeidet, was Planer*innen im Fachjargon "Briefmarkenplanung" nennen: viele kleine Planungen, die nicht zusammenpassen. Die nachfolgenden „Fragen und Antworten sollen die rechtlichen Rahmenbedingungen in Frage-Antwort-Form erläutern. Sie stellen die Rechtslage jedoch nicht in jedem Detail und in Teilen sehr vereinfacht dar. Es handelt sich um keine rechtsverbindliche amtliche Auskunft. Die Fragen und Antworten können im Rahmen des weiteren Verfahrens ergänzt werden.

    1. Was ist der derzeitige Stand im „Münchner Nordosten“?

    Die Planungen, wie das neue Stadtviertel einmal aussehen könnte, laufen bereits. Der „Münchner Nordosten“ ist keine (förmliche) städtebauliche Entwicklungsmaßnahme, weil die Stadt noch keine Entwicklungssatzung erlassen hat. Die Stadtverwaltung hat auf Grundlage sogenannter Einleitungsbeschlüsse des Stadtrats erst begonnen, die Voraussetzungen für eine Entwicklungssatzung zu prüfen („"vorbereitende Untersuchungen"“).

    Ob tatsächlich eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme für den Münchner Nordosten durchgeführt wird, steht derzeit noch nicht fest. Denkbar wäre zum Beispiel alternativ auch ein Vorgehen über den Abschluss von städtebaulichen Verträgen - orientiert an den Verfahrensgrundsätzen zur sozialgerechten Bodennutzung (SoBoN). Die Stadt München will im Konsens mit den Grundstückseigentümer*innen das neue Quartier planen.

    2. Wie hoch ist der entwicklungsunbeeinflusste Wert meines Grundstücks?

    „Die Stadt hat aufgrund der Größe des Gebiets die entwicklungsunbeeinflussten Anfangswerte bisher noch nicht ermittelt. Wenn der Stadtrat dies im Herbst beschließt, ist das für die darauffolgenden Monate geplant.

    Für Sie wichtig zu wissen ist, dass der bereits unabhängig von der geplanten Entwicklung bestehende Verkehrswert Ihres Grundstücks in die Ermittlung des Anfangswerts selbstverständlich einfließt. Einen Wertverlust aufgrund des Einleitungsbeschlusses oder der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme müssen Sie daher nicht befürchten.

    3. Kann ich mein Grundstück jetzt noch weiterverkaufen?

    Ja, das ist problemlos möglich. Solange Ihr Grundstück noch nicht in einem vom Stadtrat förmlich festgelegten Entwicklungsbereich liegt, können Sie im Rahmen der üblicherweise geltenden Regeln damit machen, was Sie wollen, zum Beispiel es verkaufen, verpachten oder beleihen.

    Im Untersuchungsbereich können Sie auch bereits jetzt Ihr Grundstück der Stadt zum Kauf anbieten. Die Stadt ist gerne bereit, schon jetzt Ihre Immobilie zu erwerben. Der den Kaufverhandlungen zugrunde zu legende Wert wird sich an den vorstehend beschriebenen Vorgaben orientieren (siehe Punkt 2). Wenden Sie sich an die Akquisestelle des Kommunalreferats, falls Sie mit uns über einen Verkauf Ihres Grundstücks sprechen wollen. Die Ansprechpartner*innen finden Sie am Ende der FAQs.

    4. Ich bin aktuell am Kauf eines Grundstücks interessiert.

    Was muss ich beachten?

    Es gibt zwar keine besonderen rechtlichen Beschränkungen des Erwerbs von Grundstücken, die in einem Untersuchungsbereich liegen. Zur Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung hat die Stadt für den Untersuchungsbereich jedoch eine Vorkaufssatzung beschlossen und prüft nach Abschluss eines (Grundstücks-)Kaufvertrags im Einzelfall die Ausübung ihres Vorkaufsrechts. Beachten Sie zudem, dass im Falle einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme für Ihr Grundstück die Gemeinde dieses für keinen höheren als den entwicklungsunbeeinflussten Wert (auch sogenannten „Anfangswert“) erwerben darf.

    Wenn Sie also ein Grundstück im Untersuchungsbereich zu einem höheren als dem entwicklungsunbeeinflussten Wert kaufen, droht für Sie ein Verlustgeschäft. Dies kann zum Beispiel dann der Fall sein, wenn die vorbereitenden Untersuchungen ergeben, dass das Grundstück für die vorgesehene städtebauliche Entwicklung nicht benötigt wird. Ein Verlustgeschäft kann aber auch dann der Fall sein, wenn die Differenz Ihres Kaufpreises zum entwicklungsunbeeinflussten Wert höher ist als ein etwaiger Überschussanteil.

    Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass weder das Referat für Stadtplanung und Bauordnung noch das Kommunalreferat Sie dazu beraten kann, ob ein Grundstückskauf für Sie wirtschaftlich sinnvoll ist und welcher konkrete Preis angemessen wäre.

    5. Muss ich mein Grundstück im Entwicklungsbereich an die Stadt verkaufen?

    Nein, es gibt auch andere Möglichkeiten zur Kooperation. Die Eigentümer*innen können ihr Grundstück in Zusammenarbeit mit der Stadt auch selbst entwickeln. Zu einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme kommt es ja nur, wenn andere Lösungen, zum Beispiel der Abschluss von städtebaulichen Verträgen, nicht möglich waren. Nur dann sieht der gesetzliche Regelfall vor, dass Sie als Eigentümer*innen Ihre Grundstücksflächen an die Stadt veräußern. Die Stadt soll bei einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme grundsätzlich sämtliche Grundstücke erwerben. Wichtig ist, dass ein Erwerb durch die Stadt nur zum entwicklungsunbeeinflussten Wert erfolgen darf.

    Das Gesetz sieht jedoch zwei Ausnahmen von der grundsätzlichen Erwerbspflicht der Stadt vor:

    • •Ihr Grundstück liegt zwar im Entwicklungsbereich, soll aber im Rahmen der vorgesehenen städtebaulichen Entwicklung gar nicht verändert werden (zum Beispiel weil es sich um ein zu erhaltendes Biotop handelt). Dann ist ein Zwischenerwerb durch die Stadt vielleicht gar nicht nötig.
    • •Sie sind in der Lage, ggf. gemeinsam mit anderen Grundstückseigentümer*innen, Ihr Grundstück genau so nutzen, wie es den von der Stadt in der Entwicklungssatzung festgelegten Zielen und Zwecken der Entwicklungsmaßnahme eindeutig entspricht (zum Beispiel es entsprechend zu bebauen). Dann besteht die Möglichkeit, mit der Stadt eine sogenannte „Abwendungsvereinbarung“ abzuschließen, in der Sie sich zur entsprechenden Nutzung und zur Zahlung des Planungsgewinns zur Finanzierung der Gesamtmaßnahme an die Stadt verpflichten.

    Ob eine dieser beiden Ausnahmen für Ihr Grundstück in Betracht kommt, entscheidet sich erst relativ spät im Planungsprozess. Vorher müssen die städtischen Planungen durch verbindlichen Stadtratsbeschluss so weit konkretisiert sein, dass für Ihr Grundstück zuverlässig ablesbar ist, ob und ggf. wie sich seine Nutzung in Zukunft verändern soll.

    6. Kann ich mein Grundstück nach Erlass einer Entwicklungssatzung verkaufen?

    Ja, das ist möglich. Wollen Sie Ihr Grundstück im Entwicklungsbereich, also nach Erlass einer Entwicklungssatzung, an einen Privaten verkaufen, können Sie das grundsätzlich, benötigen aber eine Genehmigung durch die Stadt. Kaufverträge, die ohne eine solche Genehmigung geschlossen wurden, sind bis zur Genehmigungserteilung schwebend unwirksam. Die Stadt darf die Genehmigung versagen, wenn der vereinbarte Kaufpreis über dem entwicklungsunbeeinflussten Wert liegt (sogenannte Preislimitierung) oder der Verkauf des Grundstücks der Durchführung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme auf andere Art und Weise zuwiderlaufen würde.

    7. Was macht die Stadt mit den Grundstücken?

    Es geht der Stadt nicht darum, Flächen zu horten - das sieht eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme auch gar nicht vor. Nach Neuordnung und Erschließung der Grundstücke muss die Stadt die Grundstücke zum Endwert wiederveräußern (Reprivatisierung). Wichtig zu wissen ist, dass dabei zunächst die früheren Eigentümer*innen zu berücksichtigen sind. Eine Veräußerung darf jedoch nur an Bauwillige erfolgen; diese müssen sich verpflichten, das Grundstück entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplans und der Entwicklungsziele zu bebauen.

    8. Wie viele Grundstücke besitzt die Stadt im Untersuchungsbereich schon?

    Die Stadt ist derzeit (Stand 1. Mai 2021) Eigentümerin von insgesamt circa 150 Hektar Fläche im Untersuchungsbereich. Das entspricht zirka einem Viertel der zu untersuchenden Gesamtfläche.

    9. In welchem Zeitraum plant die Stadt?

    Zunächst stehen Gespräche mit den Grundstückseigentümer*innen an, um herauszufinden, wie groß die Mitwirkungsbereitschaft am Bau eines neuen Stadtviertels ist und ob eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme erlassen wird. Erst dann kann der Stadtrat der Landeshauptstadt München über das Ob und Wie der Stadtentwicklung im Untersuchungsbereich entscheiden. Dies wird frühestens 2024 der Fall sein.

    Entscheidet sich die Stadt dann dafür, ein förmliches Entwicklungsgebiet festzusetzen, muss nach dem Gesetz die zügige Durchführung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme innerhalb eines absehbaren Zeitraums gewährleistet sein. Was unter einem absehbaren Zeitraum zu verstehen ist, kann nicht pauschal beantwortet werden und hängt auch vom Umfang der konkreten Entwicklungsmaßnahme ab. In der Rechtsprechung der Verwaltungsgerichte wurde zum Beispiel eine Dauer von 15 bis 17 Jahren nicht beanstandet. Ob die zügige Durchführbarkeit gewährleistet ist, muss zum Zeitpunkt der förmlichen Festlegung eines städtebaulichen Entwicklungsbereichs beurteilt werden.

    Kontakt

    Landeshauptstadt München

    Referat für Stadtplanung und Bauordnung
    Stadtplanung

    Blumenstraße 28b
    80331 München

    Landeshauptstadt München

    Kommunalreferat
    Immobilienservice

    Denisstraße 2
    80335 München