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Erhaltungssatzungen in München


30 Jahre Erhaltungssatzungen in München

Anlässlich des 30-jährigen Einsatzes der Erhaltungssatzung nach § 172 Baugesetzbuch in der Landeshauptstadt München wurde im Winter 2017 die Broschüre „Erhaltungssatzungen in München. 30 Jahre Milieuschutz (1987 – 2017)“ veröffentlicht.

In der Publikation werden die bisherigen Erfahrungen mit dem städtebaulichen Instrument dargestellt sowie die Entwicklungen und Neuerungen im Bezug auf die Gesetzeslage, die methodische Vorgehensweise und die Gebietskulisse der Erhaltungssatzung in den vergangenen Jahren betrachtet. Außerdem werden die aktuellen Erhaltungssatzungsgebiete in kurzen Steckbriefen vorgestellt.

Gebäude im Dreimühlenviertel  Link öffnet eine vergrößerte Darstellung des Bildes.

Die Erhaltungssatzung als wichtiges Instrument

Kaum eine andere deutsche Großstadt engagiert sich wie die Landeshauptstadt München dafür, preiswerten Wohnraum zu erhalten und den städtischen Wohnungsbestand auszuweiten. Ein wichtiges Instrument, um bestehende Wohnungen vor Umwandlungen und Luxussanierungen zu schützen, ist die Erhaltungssatzung nach Paragraf 172 Baugesetzbuch.

In Gebieten, für die eine Erhaltungssatzung gilt, müssen geplante Modernisierungen vom Sozialreferat, Amt für Wohnen und Migration, zusätzlich genehmigt werden. Ziel ist es, Luxussanierungen, die in der Regel eine Verdrängung der Mieter zur Folge haben, zu verhindern und die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu erhalten. Bei den Erhaltungssatzungsgebieten handelt es sich immer um Gebiete, in denen der Wohnungsbestand auch ein gewisses Aufwertungspotenzial aufweist. Dabei ist die Erhaltungssatzung jedoch kein Instrument des individuellen Mieterschutzes, sondern hat vielmehr die Aufgabe, das angestammte Milieu zu erhalten, wenn dies aus städtebaulichen Gründen erforderlich ist (so genannter Milieuschutz).

Seit März 2014 unterliegt auch die Umwandlung in Wohnungseigentum einer zusätzlichen Genehmigungspflicht. Ein entsprechender Antrag ist ebenfalls beim Sozialreferat zu stellen.

Des Weiteren steht der Landeshauptstadt München in Erhaltungssatzungsgebieten ein Vorkaufsrecht zu. Um dieses abzuwenden, kann die Käuferseite eine so genannte Abwendungserklärung abgeben. Darin verpflichtet sie sich, sowohl die Umwandlung in Eigentumswohnungen als auch unangemessene Modernisierungsmaßnahmen zu unterlassen. Die Vorkaufsrechtsprüfung wird vom Kommunalreferat durchgeführt.

Erhaltungssatzungen sind auf fünf Jahre befristet und werden durch das Referat für Stadtplanung und Bauordnung mit Hilfe eines stadtweiten Monitorings vor ihrem Ablauf erneut überprüft. Gegebenenfalls werden sie dann erneut erlassen.

Im Jahr 2016 wurden die Erhaltungssatzungen „Haidhausen“, „Untere Au / Untergiesing“, „Gärtnerplatz / Glockenbachviertel“, „Neuhausen“, „Sendling“ und "Milbertshofen" mit veränderten Umgriffen erneut erlassen. Neu hinzugekommen sind die Gebiete „Sendling-Westpark“ und „Wettersteinplatz“ (beide 2016) sowie "Maxvorstadt" (2017). Die Erhaltungssatzungen "Josephsplatz" und "Pündterplatz / Bonner Platz" (2017) ersetzen bestehende Satzungen.

Das Instrument der Erhaltungssatzung kommt in München bereits seit 1987 zum Einsatz. Derzeit existieren 21 Erhaltungssatzungsgebiete, in denen rund 262.000 Einwohnerinnen und Einwohner in 147.000 Wohnungen leben (Stand: November 2017).

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