Top
Logo der Landeshauptstadt München Landeshauptstadt München

Sozialgerechte Bodennutzung


SoBoN: Das Erfolgsmodell im Wohnungsbau wird fortgeschrieben

In der Vollversammlung am 26. Juli 2017 hat der Stadtrat die Fortschreibung und Aktualisierung des Münchner Erfolgsmodells im Wohnungsbau, die Sozialgerechten Bodennutzung (SoBoN), beschlossen.

Seit mehr als 20 Jahren begleitet das Instrument der „Sozialgerechten Bodennutzung“ die städtebauliche Entwicklung der Landeshauptstadt München. Das Grundprinzip ist, Planungsbegünstigte an den ursächlichen Kosten und Lasten, die durch eine kommunale Bauleitplanung ausgelöst werden, angemessen zu beteiligen. Dazu zählen die anteilige Übernahme von Herstellungskosten und Flächenabtretungen für Erschließungsmaßnahmen, für Gemeinbedarfseinrichtungen wie Kindertagesstätten und Grundschulen sowie für Grünflächen und Ausgleichsmaßnahmen. Außerdem wird ein festgesetzter Prozentsatz des neu geschaffenen Wohnbaurechts für Zwecke des sozial gebundenen Wohnungsbaus zur Verfügung gestellt. Damit leistet die SoBoN einen ganz wesentlichen Beitrag zu einem sozialen und nachhaltigen Städtebau.

Seit der SoBoN-Einführung haben sich die Rahmenbedingungen für ihre Anwendung verändert: Frei verfügbare Flächen für den Wohnungsbau in München werden knapp, während gleichzeitig ein starkes Bevölkerungswachstum zu verzeichnen ist. Beide Entwicklungen führen dazu, dass der Druck auf den Wohnungsmarkt stetig zunimmt. Dabei ist dem Mangel an – insbesondere preisgünstigem – Wohnraum entgegenzusteuern und vermehrt Wohnbaurecht zu schaffen. Es war daher erforderlich, die Regularien und Verfahrensgrundsätze zur SoBoN anzupassen. Folgende Änderungen sind mit Beschluss am 26. Juli 2017 in Kraft getreten:

  • Anhebung des anteiligen Kostenbeitrags der Planungsbegünstigten für die soziale Infrastruktur
  • Anpassung der Grundstückswertansätze beim geförderten Wohnungsbau
  • Änderungen der Regelungen zur Ausgestaltung der 30-Prozent-Förderquote für den geförderten Wohnungsbau sowie
  • Einführung des neuen Modells „Zusätzlicher preisgedämpfter Mietwohnungsbau“. Damit sollen zur bestehen Quote von 30 Prozent für den geförderten Wohnungsbau in Zukunft zusätzlich 10 Prozent des neu geschaffenen Wohnbaurechts als preisgedämpfter Mietwohnungsbau verwirklicht werden.
  • Wegfall des sogenannten Gewerbeflächenausgleichs und der Anrechnung des „fiktiven Wohnbaurechts“.
  • Beschleunigung der Berechnungs- und Bewertungsverfahren

Das Instrument der „Sozialgerechten Bodennutzung“ wird bei allen Bebauungsplänen angewandt, die planungsbedingt Kosten und Lasten bei der Landeshauptstadt München auslösen und zu einer deutlichen Bodenwertsteigerung der planungsbegünstigten Eigentümer führen. Das SoBoN-Regelwerk hat sich sowohl für die Landeshauptstadt München als auch für die Immobilienwirtschaft sehr bewährt.
Bis 31. Dezember 2016 wurden insgesamt 150 Bebauungsplanverfahren nach den SoBoN-Grundsätzen rechtsverbindlich abgeschlossen. Ein Erfolgsmodell: 46.250 Wohnungen konnten damit geschaffen werden, davon zirka 12.000 im geförderten Wohnungsbau.

Weitere Informationen zum Beschluss

Ein Erfolgsmodell wird 20 Jahre alt

Die Bilanz aus 20 Jahren Sozialgerechter Bodennutzung kann sich sehen lassen: Gut 130 rechtsverbindliche Bebauungspläne auf einer Gesamtfläche von mehr als 1.000 Hektar und mehr als 36.500 neu geschaffene Wohnungen, davon etwa 10.000 geförderte, sind mit diesem Instrument von 1994 bis 2014 entstanden.

Im März 1994 hatte der Stadtrat beschlossen, Planungsbegünstigte an den Kosten und Lasten zu beteiligen, die durch eine kommunale Bauleitplanung ursächlich ausgelöst werden. Die Sozialgerechte Bodennutzung (SoBoN) ist seit diesem Beschluss konsequent für alle Bauleitplanungen der Stadt angewandt worden. Seither beteiligen sich die Planungsbegünstigten auf Grundlage der vom Stadtrat im Juli 1995 beschlossenen „Verfahrensgrundsätze zur SoBoN“ an den Planungs- und Herstellungskosten und Flächenabtretungen für Erschließungsstraßen, Gemeinbedarfseinrichtungen wie Kindertageseinrichtungen und Grundschulen, Grünflächen und Ausgleichsflächen beziehungsweise übernehmen deren Herstellung. Außerdem werden grundsätzlich 30 Prozent des neu geschaffenen Wohnbaurechts für Zwecke des sozial gebundenen Wohnungsbaus zur Verfügung gestellt, was auch in Neubauquartieren eine soziale Mischung garantiert.

Zahlreiche Kinderbetreuungsplätze geschaffen

Besonders hervorzuheben ist der beträchtliche Umfang der Kostenübernahmen durch die Planungsbegünstigten, die sich in 20 Jahren auf über 500 Millionen Euro aufsummiert haben, wovon alleine mehr als 150 Millionen Euro für die Schaffung von sozialen Infrastruktureinrichtungen zur Verfügung gestellt wurden. Damit konnten weit über 10.000 Plätze für Krippen, Kindergärten, Horte und für die Grundschulversorgung geschaffen werden.

Bau- und Wohnungswirtschaft wirkt mit

Als einen der wesentlichen Erfolgsfaktoren der SoBoN hebt Stadtbaurätin Professorin Dr.(I) Elisabeth Merk den nahezu von Anfang an vorhandenen parteiübergreifenden Grundkonsens und die in umfassenden Gesprächen und Verhandlungen erzielte Mitwirkungsbereitschaft der Bau- und Wohnungswirtschaft hervor: „Dadurch, dass die SoBoN konsequenter Bestandteil aller städtebaulicher Planungen ist und es zu keinen Fall-zu-Fall-Entscheidungen kommt, sind die Rahmenbedingungen von Anfang an allen Beteiligten klar; damit besteht vor allem für die auf diesem Sektor tätigen Unternehmen von Anfang an Planungs- und Investitionssicherheit. Die Stadt wird das Ihre dazu beitragen, dass dieser höchst erfolgreiche Weg auch in Zukunft gemeinsam mit der Bau- und Wohnungswirtschaft weiter beschritten werden kann.“

sobon_Grafik_Sobon_Broschüre.jpg  Link öffnet eine vergrößerte Darstellung des Bildes.

Grundlagen

Die Sozialgerechte Bodennutzung (SoBoN) ist ein Instrument, das seit mehr als 20 Jahren seinen Platz in der Stadtplanung der Landeshauptstadt München gefunden hat. Sie ist, sofern die rechtlichen und tatsächlichen Voraussetzungen vorliegen, elementarer Bestandteil sämtlicher Bebauungsplanverfahren.

Die Sozialgerechte Bodennutzung ist ein Regelwerk für den Abschluss städtebaulicher, das heißt planungsbegleitender Verträge und Vereinbarungen. Sie beruht auf der Einsicht, dass wünschenswerte und notwendige städtebauliche Planungen in der Regel – bei allen Vorteilen einer städtebaulichen Entwicklung – mit großen wirtschaftlichen Belastungen für die Landeshauptstadt München verbunden sind, die allein aus den allgemeinen Haushaltsmitteln nicht vollständig finanziert werden können.

Sollte dennoch eine städtebauliche Entwicklung kontinuierlich fortgeführt werden, blieb und bleibt nur die Alternative, auch die Begünstigten von städtebaulichen Planungen, denen primär die Vorteile der Planungen in Form von planungsbedingten Grundstückswertsteigerungen zufließen, an den ursächlich durch die Planung ausgelösten Kosten und Lasten zu beteiligen.

Der Münchner Weg der SoBoN beschreitet dabei den Weg einer partnerschaftlichen Zusammenarbeit von Stadt und Investoren, Investorinnen, Eigentümern, Eigentümerinnen und der Bauwirtschaft.

Kontakt

Landeshauptstadt München

Referat für Stadtplanung und Bauordnung
Stadtplanung

Blumenstraße 28b
80331 München

Fax:
089 233-24238

Landeshauptstadt München
Kommunalreferat
Recht und Verwaltung
SoBoN

Roßmarkt 3
80331 München

Fax:
089 233-27833