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Rechtliche Grundlagen


    Aufbau und Ablauf eines Sanierungsverfahrens

    Im Rahmen von städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen wird ein Gebiet durch die Behebung städtebaulicher Missstände verbessert oder umgestaltet. Die Durchführung eines Sanierungsverfahrens wird durch sanierungsrechtliche Instrumente, Fördermittel und steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten unterstützt.

    Einleitung der Sanierung

    Rechtliche Grundlagen

    Zur Behebung städtebaulicher Missstände kann ein Sanierungsgebiet förmlich festgelegt werden. Die rechtlichen Grundlagen für städtebauliche Sanierungsmaßnahmen finden sich in §§ 136 ff. Baugesetzbuch (BauGB).

    Vorbereitende Untersuchungen

    Bevor die Gemeinde ein Gebiet als Sanierungsgebiet förmlich festlegt, werden grundsätzlich gemäß § 141 Absatz 1 BauGB vorbereitende Untersuchungen durchgeführt, um Beurteilungsgrundlagen über die Notwendigkeit der Sanierung sowie die sozialen, strukturellen und städtebaulichen Verhältnisse und die anzustrebenden allgemeinen Ziele zu gewinnen. Der Beginn der vorbereitenden Untersuchungen ist gemäß § 141 Absatz 3 BauGB durch einen Stadtratsbeschluss einzuleiten.

    Förmliche Festlegung eines Sanierungsgebietes und Verfahrenswahl

    Wenn durch die Ergebnisse der vorbereitenden Untersuchungen städtebauliche Missstände aufgezeigt werden und sich daraus die Notwendigkeit einer städtebaulichen Sanierungsmaßnahme ergibt, wird durch eine vom Stadtrat beschlossene Satzung ein Gebiet förmlich als Sanierungsgebiet festgelegt. In dieser Sanierungssatzung ist nach § 142 Absatz 4 BauGB zu regeln, ob die Sanierung im vereinfachten oder im herkömmlichen Verfahren durchgeführt wird. Im vereinfachten Verfahren können zum Beispiel bestimmte Vorhaben und Rechtsvorgänge genehmigungsfrei sein, die im herkömmlichen Verfahren der Genehmigungspflicht unterworfen sind. Des Weiteren fallen im vereinfachten Verfahren keine Ausgleichsbeträge gemäß §§ 154 ff BauGB an. Alle aktuellen Sanierungsverfahren der Landeshauptstadt München werden derzeit im vereinfachten Verfahren durchgeführt (ausgenommen das Sanierungsgebiet Westend, welches sich derzeit in der Aufhebungsphase befindet).

    Durchführung der Sanierung

    Fördermöglichkeiten

    Um Stadt- und Ortsteile in ihrer Funktion, Struktur und Gestalt zu erhalten, zu erneuern und weiterzuentwickeln, haben Bund und Länder verschiedene Programme aufgelegt. Außerdem stehen verschiedene kommunale Förderprogramme zur Verfügung. Eine Förderung ist nur vor Beginn der Maßnahmen möglich!

    Steuerliche Abschreibungsmöglichkeit

    Gemäß §7h Einkommensteuergesetz (EStG) sind erhöhte Absetzungen für Herstellungskosten von Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen im Sinne des § 177 Baugesetzbuch (BauGB, Modernisierungs- und Instandsetzungsgebot) für Gebäude möglich, die sich in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet befinden. Auf vorgenannte Maßnahmen entfallende Anschaffungskosten sind begünstigt, soweit diese Maßnahmen nach dem Abschluss eines Kaufvertrages durchgeführt werden (Sanierungsmaßnahmen im Rahmen von Erwerbermodellen). Nicht begünstigt ist der auf das vorhandene Gebäude anfallende Kaufpreis. Ebenfalls nicht begünstigt ist der Abriss und Neubau eines Gebäudes. Weitergehende Informationen können Sie dem Merkblatt weiter unten in der Linkliste entnehmen.

    Vor Beginn der Maßnahmen ist eine Vereinbarung mit dem Referat für Stadtplanung und Bauordnung über die durchzuführenden Maßnahmen abzuschließen. Nach Abschluss der Maßnahmen können Sie den Antrag auf Erteilung einer Bescheinigung nach §§ 7h Abs. 2 bzw. 10f. EStG zur Vorlage beim Finanzamt bei uns stellen.

    Sanierungsvermerk im Grundbuch

    Nach § 143 Absatz 2 BauGB ist die rechtsverbindliche Sanierungssatzung dem Grundbuchamt mitzuteilen und ein Sanierungsvermerk in die Grundbücher dieser betroffenen Grundstücke einzutragen. Dieser einzutragende Sanierungsvermerk stellt keine Belastung des Grundstücks dar, sondern dient lediglich als nachrichtlicher Vermerk, der auf die Genehmigungspflicht nach § 144 Abs. 2 BauGB hinweisen soll.

    Nach Beendigung der Sanierung wird dieser von Amts wegen gelöscht, ein Antrag ist hierfür nicht notwendig. Eines Sanierungsvermerks bedarf es nicht, wenn in der Sanierungssatzung die Genehmigungspflicht nach § 144 Abs. 2 BauGB ausgeschlossen ist.

    Genehmigungspflichten

    In förmlich festgelegten Sanierungsgebieten besteht grundsätzlich eine Genehmigungspflicht nach § 144 BauGB. Der Umfang variiert je nach Sanierungsgebiet und Sanierungssatzung. Weitere Informationen hierzu können Sie unseren Merkblättern entnehmen, die Sie unter "Weitere Informationen und Downloads" finden. Dort stehen Ihnen auch Antragsformulare zur Verfügung.

    Die Bearbeitungsfrist des § 145 Abs. 1 Satz 1 i.V.m. § 22 Abs. 5 Satz 2 BauGB (ein Monat) beziehungsweise des § 145 Abs. 1 Sätze 2 und 3 BauGB (zwei Monate) beginnt erst mit dem Eingang der vollständigen, für die Prüfung des Antrages erforderlichen Unterlagen. Die sanierungsrechtliche Genehmigung kann versagt werden, wenn das beabsichtigte Vorhaben die Durchführung der Sanierung unmöglich macht oder wesentlich erschwert oder den Zielen und Zwecken der Sanierung zuwiderläuft (§ 145 Absatz 2 BauGB).

    Eine sanierungsrechtliche Genehmigung kann auch unter Auflagen, Befristungen und Bedingungen erteilt werden oder vom Abschluss eines städtebaulichen Vertrages abhängig gemacht werden, wenn dadurch Versagungsgründe ausgeräumt werden können (§ 145 Absatz 4 BauGB).

    Allgemeingenehmigungen

    Mietverträge in Trudering
    Miet- und Pachtverträge, welche mit einer festgelegten Laufzeit von mehr als einem Jahr abgeschlossen werden, unterliegen grundsätzlich der Genehmigungspflicht nach § 144 Abs. 1 Nr. 2 BauGB. Durch Allgemeinverfügung laut Amtsblatt der Landeshauptstadt München Nr. 31/2013, Seite 435 bis 436, sind Miet- und Pachtverträge im Sanierungsgebiet „Quartierszentrum Trudering“, welche mit einer festgelegten Laufzeit von mehr als einem Jahr abgeschlossen werden, grundsätzlich vorweg genehmigt, wenn:

    • sich das Objekt im Sanierungsgebiet „Quartierszentrum Trudering“ befindet UND
    • es sich nicht um Vergnügungsstätten handelt UND
    • die Betriebsgröße 400m² nicht übersteigt.

    Wenn die Betriebsgröße 400m² übersteigt oder es um Vergnügungsstätten geht, ist eine Genehmigung nach § 144 BauGB erforderlich.

    Rechtsvorgänge für Eigentum im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) in den Sanierungsgebieten „Petuelring“, „Tegernseer Landstraße / Chiemgaustraße“ und „Innsbrucker Ring / Baumkirchner Straße“
    Die rechtsgeschäftliche Veräußerung von Eigentum im Sinne des WEG (Kaufverträge), die Bestellung und Veräußerung eines Erbbaurechts bzgl. Eigentum im Sinne des WEG, die Bestellung eines das Eigentum im Sinne des WEG belastenden Rechts (z.B. Grundschuldbestellung) sowie schuldrechtliche Verträge, durch die eine Verpflichtung zu vorgenannten Rechtsgeschäften begründet wird (nur bzgl. Eigentum im Sinne des WEG), sind durch eine Allgemeinverfügung (PDF, 283 KB) der Landeshauptstadt München vom 13. April 2016 in Form der Neufassung vom 29. August 2016 für alle betroffenen Rechtsvorgänge ab dem 21. Oktober 2016 in den Sanierungsgebieten „Petuelring“, „Tegernseer Landstraße / Chiemgaustraße“ und „Innsbrucker Ring / Baumkirchner Straße“, allgemein genehmigt. Eine Beantragung der sanierungsrechtlichen Genehmigung für diese Vorgänge ist in diesen Gebieten nicht mehr erforderlich.

    DIESE ALLGEMEINVERFÜGUNG BETRIFFT ALLE OBEN GENANNTEN SANIERUNGSGEBIETE DER LANDESHAUPTSTADT MÜNCHEN, DIE DURCH EINEN SANIERUNGSVERMERK IM GRUNDBUCH KENNTLICH GEMACHT SIND, AUSSER DAS SANIERUNGSGEBIET WESTEND!

    Um Eintragungen beim Grundbuchamt vornehmen zu lassen, die von der Allgemeinverfügung erfasst sind, ist die Vorlage einer sanierungsrechtlichen Genehmigung nicht mehr notwendig.

    Rechtsgeschäfte nach § 144 Abs. 2 Nr. 1, Nr. 2 und Nr. 3 BauGB, die ein Grundstück im Ganzen betreffen, sind nicht von der Allgemeinverfügung erfasst und unterliegen somit nach wie vor der Genehmigungspflicht durch die Landeshauptstadt München.

    Antragsformulare für die sanierungsrechtliche Genehmigung

    Die Antragsformulare stehen etwas weiter unten zum Download bereit.

    Merkblätter zur sanierungsrechtlichen Genehmigungspflicht

    Informationen über die genehmigungspflichtigen Vorhaben und Rechtsvorgänge in den förmlich festgelegten Sanierungsgebieten entnehmen Sie bitte dem jeweiligen Merkblatt.

    Vorkaufsrecht

    In förmlich festgelegten Sanierungsgebieten besteht ein Vorkaufsrecht für die Landeshauptstadt München (§ 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB). Dieses kann jedoch abgewendet werden (§ 27 BauGB), wenn die Eigentümerin / der Eigentümer sich zu den selben Maßnahmen verpflichtet, die auch die Landeshauptstadt München im Falle der Vorkaufsrechtsausübung durchführen würde.

    Bebauungspläne in Sanierungsgebieten

    Ein Instrument, um städtebauliche Missstände zu beheben und Sanierungsziele langfristig zu sichern, ist die Festlegung eines Bebauungsplanes. Die bereits rechtsverbindlichen Bebauungspläne können Sie dem Kartendienst entnehmen.

    Weitere Informationen und Downloads

    Abschluss der Sanierung

    Aufhebung der Sanierungssatzung

    Der Abschluss der Sanierung erfolgt durch Aufhebung der Sanierungssatzung nach § 162 BauGB sowie für Einzelgrundstücke durch Entlassung nach § 163 BauGB.

    Erhebung von Ausgleichsbeträgen

    Die Eigentümerin / der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks (wenn die Sanierung im herkömmlichen Verfahren durchgeführt wird) hat zur Finanzierung der Sanierung an die Landeshauptstadt München einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, welcher der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwertes ihres bzw. seines Grundstücks entspricht. Die Sanierung eines Stadtgebietes führt dazu, dass in diesem Gebiet die Lebens- sowie Wohnqualität verbessert wird. Dadurch werden die Bodenwerte der Grundstücke erhöht. Für die Eigentümerinnen und Eigentümer ergibt sich ein wirtschaftlicher Vorteil. Ausgehend von einer gerechten Behandlung der Bürgerinnen und Bürger wird ein Ausgleichsbetrag von den Eigentümerinnen und Eigentümern erhoben, die durch die Sanierung eine Erhöhung ihres Grundstückwertes erfahren haben. Rechnerisch ergibt sich der Ausgleichsbetrag aus der Differenz des Bodenwertes, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre, sowie dem Bodenwert nach den Sanierungsmaßnahmen. Durch die dauerhafte Erhöhung des Grundstückwertes ergibt sich für die Zahlenden des Ausgleichsbetrags kein wirtschaftlicher Nachteil. Geregelt ist die Erhebung von Ausgleichsbeträgen in § 154 Baugesetzbuch.

    Bei Fragen, Anregungen und Wünschen steht Ihnen die Abteilung für Rechts- und Verwaltungsangelegenheiten gerne zur Seite. Den Kontakt finden Sie unten auf dieser Seite.

    Kontakt

    Landeshauptstadt München

    Referat für Stadtplanung und Bauordnung
    Stadtsanierung
    und Wohnungsbau

    Blumenstraße 31
    80331 München