Top
Logo der Landeshauptstadt München Landeshauptstadt München

Informationen zum Mietspiegel für München© 2017


  Link öffnet eine vergrößerte Darstellung des Bildes.

Funktion eines qualifizierten Mietspiegels

Ein qualifizierter Mietspiegel ist ein Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Kommune oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist (§ 558 d BGB). In München erfolgt die Anerkennung durch den Stadtrat der Landeshauptstadt München.

Dieser hat in seiner Sozialausschusssitzung am 09.03.2017 den neuen Mietspiegel behandelt und veröffentlicht. Die Vollversammlung des Stadtrates hat diesen Beschluss am 15.03.2017 bestätigt und den Mietspiegel für München© 2017 als qualifizierten Mietspiegel anerkannt.

Ein qualifizierter Mietspiegel gibt die ortsübliche Vergleichsmiete wieder. Existiert in einer Kommune ein qualifizierter Mietspiegel, der nicht älter als zwei Jahre ist, so muss eine Vermieterin / ein Vermieter bei Mieterhöhungen auf diesen Mietspiegel Bezug nehmen. Mieterinnen und Mieter können eine Mieterhöhung ablehnen, wenn sie über der im Mietspiegel bestimmten ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Sofern Ausnahmen von der sogenannten „Mietpreisbremse" gegeben sind, darf bei Neuvermietungen die Miete maximal 20 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Der Mietspiegel hilft in den meisten Fällen, gerichtliche Streitigkeiten über Miethöhen zu vermeiden.

Der Mietspiegel bildet ab, was auf dem Markt geschieht. Es ist nicht seine Aufgabe, den Markt zu lenken. Er gilt für rund 500.000 frei finanzierte Wohnungen in München.

Veröffentlichung

Das Sozialreferat veröffentlicht den Mietspiegel für München 2017 in Form einer Broschüre mit Wohnlagenkarte. Sie ist nach dem Stadtratsbeschluss am 09. März in der Stadtinformation im Rathaus und im Amt für Wohnen und Migration, Franziskanerstraße 8, kostenlos erhältlich.

Zusätzlich ist der Mietspiegel mit einem Berechnungsprogramm und Zugriff auf die Wohnlagenkarte im Internet abrufbar, unter www.mietspiegel-muenchen.de. Der Internetauftritt ist ein großer Erfolg. Die Seiten des Mietspiegels werden regelmäßig über eine Millionen mal jährlich aufgerufen.

Durchschnittsmiete gegenüber dem Mietspiegel 2015

Der Mietspiegel für München© 2017 weist eine durchschnittliche Nettokaltmiete pro Quadratmeter von 11,23 Euro auf. 

Das bedeutet ein Plus um 4,7 % gegenüber dem vorangegangenen Mietspiegel für München© 2015, der eine durchschnittliche Nettokaltmiete pro Quadratmeter von 10,73 Euro aufweist.

Neuberechnung und Indexfortschreibung

Qualifizierte Mietspiegel müssen nach § 558 d BGB im Abstand von vier Jahren neu erstellt und nach zwei Jahren der Marktentwicklung angepasst, fortgeschrieben werden. Der Münchner Stadtrat hat 2011 beschlossen, dass der Mietspiegel nicht nur - wie gesetzlich vorgesehen - alle vier Jahre, sondern alle zwei Jahre neu erstellt wird. Wegen der besonde­ren Situation am Münchner Wohnungsmarkt kann die Fortschreibung mit dem Verbraucher­preisindex für Deutschland zu größeren Verzerrungen führen. Diese Annahme hat sich be­stätigt. 

Der Mietspiegel 2017 ist eine Neuerstellung. Die Daten basieren auf einer repräsentativen Zufallsstichprobe aus den Telefonnummern der Münchner Privathaushalte. Jeder Haushalt mit Festnetzanschluss war in der Auswahlgrundlage vertreten. Relevant für die Berechnung des Mietspiegels 2017 waren alle frei finanzierten Wohnungen, für die in den Jahren 2012 bis 2015 entweder ein neuer Mietvertrag abgeschlossen wurde oder sich der Mietpreis eines bestehenden Mietverhältnisses geändert hat.

Überblick über die Durchschnittsmieten der letzten Mietspiegel

Mietspiegel                                        2003       2005       2007       2009       2011       2013       2015      2017

Durchschnittliche
Nettokaltmiete (in Euro)                     8,42        8,72        9,30        9,90         9,79      10,13      10,73      11,23

Veränderung zum Vorgänger               -          3,60%     6,60%     6,30%    -1,10%     3,47%       6%         4,7%

Veränderung Neuerstellung
zu Neuerstellung                              18,80%        -        10,50%         -          5,20%    3,47%       6%           -

Aussagen über den energetischen Gebäudezustand

Bei den Interviews der Mieterinnen und Mieter für den Mietspiegel 2017 war erneut auch die Frage nach den Kontaktdaten der jeweiligen Vermieterin/ des jeweiligen Vermieters enthalten. Ziel war, eine Aussage zum energetischen Gebäudezustand treffen zu können. Die Vermieterinnen und Vermieter wurden schriftlich gefragt, ob ein Energieausweis für das jeweilige Gebäude vorliegt und wie hoch gegebenenfalls der Energiekennwert ist. Außerdem wurde nach einer vorhandenen Wärmedämmung, nach Art und Alter der Heizungsanlage und anderen energierelevanten Modernisierungsmaßnahmen gefragt.

Die Auswertung der Daten hat nur eine sehr geringe Korrelation von energetischem Gebäudezustand und Mietpreis ergeben. Es zeigt sich: In München wird zunächst bezahlbarer Wohnraum gesucht. Der energetische Zustand steht nicht im Vordergrund.

Es ist jedoch damit zu rechnen, dass sich das Bewusstsein für energetisch gut ausgestattete Gebäude und Wohnungen künftig weiter ausprägt und sich langfristig eine mietpreisbildende Wirkung zeigen wird.

Schaffung und Erhalt von kostengünstigem Wohnraum

Jährlich drängen mehr Menschen auf den Münchner Wohnungsmarkt. Das spannt die Mietpreise an, die für sozial schwächere nur schwer zu bezahlen sind. Schaffung und Erhalt von kostengünstigem Wohnraum kommt daher in der Münchner Stadtpolitik höchste Priorität zu. Der Maßnahmenkatalog umfasst den Neubau von 1800 geförderten Wohnungen pro Jahr, den Ankauf von Belegrechten im Wohnungsbestand und die Vermeidung von Wohnungsverlusten durch aufsuchende Sozialarbeit, Schuldnerberatung oder Übernahme von Mietschulden.