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Lange Zeit andauernder Leerstand - und trotzdem keine Zweckentfremdung

Wenn Wohnraum länger als 3 Monate lang leer steht, liegt eine Zweckentfremdung von Wohnraum vor. Dies gilt jedoch nur dann, wenn das Leerstehen lassen ohne zulässigen Grund erfolgt. Ein solch zulässiger Grund liegt beispielsweise vor, wenn der Wohnraum umgebaut oder modernisiert wird und deshalb vorübergehend leer steht.

In der Regel wird der Wohnraum nach Abschluss einer solchen im Beispiel genannten Maßnahme zügig auch wieder zu Wohnzwecken genutzt.

Immer wieder kommt es jedoch vor, dass vermeintlicher Wohnraum über einen sehr langen Zeitraum leer steht, ohne dass für Außenstehende erkennbare Maßnahmen ergriffen werden, die Räume auch wieder Wohnzwecken zuzuführen.

In solchen Fällen ist jedoch nicht zwangsläufig gleich von einer verbotenen Zweckentfremdung von Wohnraum auszugehen. Es handelt sich nämlich dann nicht mehr um eine Zweckentfremdung, wenn die betreffende Wohneinheit aus zweckentfremdungsrechtlicher Sicht überhaupt kein „Wohnraum“ mehr ist.

Hierfür kann es ganz unterschiedliche Gründe geben.

Wenn beispielsweise

  • eine Wohnung dem Wohnungsmarkt nicht generell zur Verfügung steht, weil sich diese auf einem Schulgelände befindet und nur für die/ den Hausmeister(in) bestimmt ist,
  • eine Wohnung bereits seit vor dem 01.01.1972 ununterbrochen als Büro genutzt wird und somit dem Bestandsschutz unterliegt, da das Zweckentfremdungsverbot in München erst seit Anfang 1972 gilt oder
  • das dauernde Bewohnen eines Hauses nicht zulässig oder nicht zumutbar ist, weil das Haus einen schweren Mangel aufweist und eine Wiederherstellung unwirtschaftlich ist,

liegt zweckentfremdungsrechtlich kein schützenswerter Wohnraum (mehr) vor.

In allen genannten drei Beispielfällen hat das Amt für Wohnen und Migration daher keine rechtliche Handhabe, zweckentfremdungsrechtlich einzuschreiten.

Auf Antrag muss in diesen Fällen ein sogenanntes Negativattest ausgestellt werden.

Rechtsgrundlage für ein solches Negativattest ist § 10 der Zweckentfremdungssatzung in Verbindung mit § 3 Abs. 3 der Zweckentfremdungssatzung.

Selbstverständlich ist es nicht erlaubt, die Voraussetzungen für ein Negativattest herbeizuführen, indem z.B. nötige Instandsetzungsarbeiten absichtlich nicht durchgeführt werden und ein Haus aus diesem Grund unbewohnbar wird.

Das Amt für Wohnen und Migration ist darüber hinaus verpflichtet, immer die Gegebenheiten des individuellen Einzelfalls zu würdigen.

Für nähere Informationen stehen wir Ihnen sehr gerne zur Verfügung.