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Mietspiegel für München


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    Mietspiegel für München 2021

    Der Stadtrat der Landeshauptstadt München hat in seiner Vollversammlung am 24.03.2021 den neuen Mietspiegel als qualifiziert anerkannt.

    Mietspiegel - Überprüfung der Mieterhöhung nach dem Mietspiegel für München

    Online Mietspiegel für München 2021 Berechnungsprogramm

    Mit Hilfe des Online-Berechnungsprogramms können Sie die ortsübliche Vergleichsmiete für freifinanzierte Wohnungen in München nach dem Mietspiegel für München 2021 selbst berechnen.

    Mietspiegel für München 2019, 2017 und 2015 im Internet

    Mit dem Online-Mietspiegel für München 2015 können im Mietspiegelarchiv erstmals auch ältere Mietspiegel online abgerufen werden.

    Informationen zum Mietspiegel für München 2021

    Funktion eines qualifizierten Mietspiegels

    Ein qualifizierter Mietspiegel ist ein Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Kommune oder von Interessenvertretern der Vermieter*innen und der Mieter*innen anerkannt worden ist (§ 558 d BGB). In München erfolgt die Anerkennung durch den Stadtrat der Landeshauptstadt München.

    Die Vollversammlung des Stadtrates hat diesen Beschluss am 24.03.2021 bestätigt und den Mietspiegel für München 2021 als qualifizierten Mietspiegel anerkannt.

    Ein qualifizierter Mietspiegel gibt die ortsübliche Vergleichsmiete wieder. Existiert in einer Kommune ein qualifizierter Mietspiegel, der nicht älter als zwei Jahre ist, so müssen Vermieter*innen  bei Mieterhöhungen auf diesen Mietspiegel Bezug nehmen. Mieter*innen können eine Mieterhöhung ablehnen, wenn sie über der im Mietspiegel bestimmten ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Sofern Ausnahmen von der sogenannten „Mietpreisbremse" gegeben sind, darf bei Neuvermietungen die Miete maximal 20 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Der Mietspiegel hilft in den meisten Fällen, gerichtliche Streitigkeiten über Miethöhen zu vermeiden.

    Der Mietspiegel bildet ab, was auf dem Markt geschieht. Es ist nicht seine Aufgabe, den Markt zu lenken. Er gilt für rund 500.000 frei finanzierte Wohnungen in München.

    Veröffentlichung

    Das Sozialreferat veröffentlicht den Mietspiegel für München 2021 in Form einer Broschüre mit Wohnlagenkarte. Sie ist seit dem Stadtratsbeschluss am 18. März im Amt für Wohnen und Migration, Franziskanerstraße 8, kostenlos erhältlich.

    Zusätzlich ist der Mietspiegel mit einem Berechnungsprogramm und Zugriff auf die Wohnlagenkarte im Internet abrufbar, unter www.mietspiegel-muenchen.de. Der Internetauftritt ist ein großer Erfolg. Die Seiten des Mietspiegels werden regelmäßig über eine Millionen mal jährlich aufgerufen.

    Durchschnittsmiete gegenüber dem Mietspiegel 2019

    Der Mietspiegel für München 2021 weist eine durchschnittliche Nettokaltmiete pro Quadratmeter von 12,05 Euro auf. 

    Das bedeutet ein Plus um 3,1 % gegenüber dem vorangegangenen Mietspiegel für München 2019, der eine durchschnittliche Nettokaltmiete pro Quadratmeter von 11,69 Euro aufweist.

    Neuberechnung und Indexfortschreibung

    Qualifizierte Mietspiegel müssen nach § 558 d Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) im Abstand von vier Jahren neu erstellt und nach zwei Jahren der Marktentwicklung angepasst, fortgeschrieben werden.

    Der Mietspiegel für München 2021 ist eine Fortschreibung. Er basiert auf dem nach wissenschaftlich anerkannten Methoden erstellten Mietspiegel für München 2019, der nun nach zwei Jahren anhand von Indexzahlen angepasst wurde. Das Team des Lehrstuhls für Statistik (Prof. Dr. Göran Kauermann) an der Ludwig-Maximilians-Universität hat die Fortschreibung durchgeführt und gemäß § 558 Abs. 2 BGB die Entwicklung des vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindexes für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland (Verbraucherpreisindex für Deutschland) zugrunde gelegt.

    Für die Fortschreibung sind die zum Stichmonat erhobenen Nettomieten mit dem Verbraucherpreisindex für Deutschland zum neuen Stichmonat Januar 2020 neu berechnet worden. Der Verbraucherpreisindex für Deutschland hat sich vom bisherigen Stichmonat (Januar 2018) zum neuen Stichmonat um 3,1 Prozentpunkte erhöht.

    Datenbasis für den Mietspiegel 2021 ist der Mietspiegel für München 2019. Dieser wurde durch eine repräsentative Stichprobe nicht preisgebundener Wohnungen mittels einer regressionsanalytischen Methode erstellt. Relevant für die Berechnung des Mietspiegels für München 2019 waren alle frei finanzierten Wohnungen, für die in den Jahren 2014 bis 2017 entweder ein neuer Mietvertrag abgeschlossen wurde oder sich der Mietpreis eines bestehenden Mietverhältnisses geändert hat.

    Überblick über die Durchschnittsmieten der letzten Mietspiegel

    Mietspiegel   Durchschnittliche     Veränderung zum Vorgänger        Veränderung Neuerstellung
                              Nettokaltmiete                                                                           zu Neuerstellung
                              (in Euro)

    2021                12,05                                            3,1 %                                                        -

    2019                11,69                                            4,1 %                                                     4,1 %

    2017                11,23                                            4,7 %                                                     4,7 %

    2015                10,73                                               6 %                                                         6 %

    2013                10,13                                          3,47 %                                                  3,47 %

    2011                  9,79                                         -1,10 %                                                     5,2 %

    2009                  9,90                                             6,3 %                                                        -

    2007                  9,30                                             6,6 %                                                   10,5 %            

    2005                  8,72                                             3,6 %                                                       -

    2003                  8,42                                             -                                                          18,8 %

    Aussagen über den energetischen Gebäudezustand

    Beim Mietspiegel für München 2021 handelt es sich um die Fortschreibung des Mietspiegels für München 2019.

    Bei den Interviews der Mieterinnen und Mieter für den Mietspiegel 2019 war erneut auch die Frage nach den Kontaktdaten der jeweiligen Vermieter*innen enthalten. Ziel war, eine Aussage zum energetischen Gebäudezustand treffen zu können. Die Vermieter*innen wurden schriftlich gefragt, ob ein Energieausweis für das jeweilige Gebäude vorliegt und wie hoch gegebenenfalls der Energiekennwert ist. Außerdem wurde nach einer vorhandenen Wärmedämmung, nach Art und Alter der Heizungsanlage und anderen energierelevanten Modernisierungsmaßnahmen gefragt.

    Die Auswertung der Daten hat nur eine sehr geringe Korrelation von energetischem Gebäudezustand und Mietpreis ergeben. Es zeigt sich: In München wird zunächst bezahlbarer Wohnraum gesucht. Der energetische Zustand steht nicht im Vordergrund.

    Es ist jedoch damit zu rechnen, dass sich das Bewusstsein für energetisch gut ausgestattete Gebäude und Wohnungen künftig weiter ausprägt und sich langfristig eine mietpreisbildende Wirkung zeigen wird.

    Schaffung und Erhalt von kostengünstigem Wohnraum

    Jährlich drängen mehr Menschen auf den Münchner Wohnungsmarkt. Das spannt die Mietpreise an, die für sozial schwächere nur schwer zu bezahlen sind. Schaffung und Erhalt von kostengünstigem Wohnraum kommt daher in der Münchner Stadtpolitik höchste Priorität zu. Der Maßnahmenkatalog umfasst den Neubau von 1800 geförderten Wohnungen pro Jahr, den Ankauf von Belegrechten im Wohnungsbestand und die Vermeidung von Wohnungsverlusten durch aufsuchende Sozialarbeit, Schuldnerberatung oder Übernahme von Mietschulden.

    Veröffentlichung von Daten zum Mietspiegel

    Es handelt sich um Datensätze aus der Erstellung der Mietspiegel für München 2017 und 2019.

    Zum einen handelt es sich um eine Auflistung der Ausfallgründe beim telefonischen Kontaktinterview, zum anderen um eine Auflistung der Nettokaltmiete pro qm (gerundet) und Stadtbezirksteil, in dem sich die jeweilige Wohnung befindet